부동산 전문가집단의 이미지 제고, 실전 디벨로퍼 양성이 목표
“사행성 투기로 오해받는 부동산 경매. 제대로 된 가치투자행위임을 알리겠다”
대한경매학원 노병문 원장

부동산투자의 기본은 쌀 때 사서 이문을 남기는 것이다. 그런데 더 나아가 몰락한 상권, 죽은 건물을 살린다는 가치관으로 매수측과 매도측 양쪽 모두를 흥하게 하는 부동산 경매노하우 철학을 가진 전문가가 있다. 대한경매학원 노병문 원장의 조언으로 경매에서 투자자를 집결시켜 상권을 일으켜 세우는 프로젝트를 실현하는 방법, 올바른 부동산 경매의 근본에 접근하는 과정에 대해 고찰해 본다. 

이론보다 실전 위주로 교육, 성공적 재테크 기대돼
부동산 입문 15년차, 건물 시공 10여 년 차. 아이디어와 기획으로 예상치 못한 상권을 이루어 낸 사례로 알려진 대한경매학원 노병문 원장은 성공적인 부동산 투자를 위해 남들과 다른 방법을 택했다. 그는 ‘경매’라는 수단을 선택해 기획력과 안정된 자본력 수집으로 결실을 맺는다. “부동산 경매는 투자와 안목, 경영능력을 모두 갖추어야 하고 자본가의 자금을 갖추어야 한다. 대부분 부동산에 접근할 때 아이디어는 있지만 자금력이 부족하다. 그래서 노하우를 직접 가르쳐서 희망자의 소자본을 모아 경매를 통해 토지를 저렴하게 낙찰 받는다. 그리고 여기서 차액을 이득으로 취하고 끝내는 것이 아니라, 그 토지에 직접 건설을 한 후 분양을 해서 생기는 수익을 투자자들과 분배하고자 했다. 건물의 수익을 결정하는 임대는 창업 컨설팅과 직영 운영으로 해결 한다” 이것은 곧 부동산의 터전에 씨를 뿌리고 양분을 주어 열매를 맺기까지의 과정을 총괄한다는 의미다. 혹은 월세 수익도 나지 않는 사실상 죽은 건물의 상권까지 소생시킨다. 노 원장은 적시에 행하는 판단과 두둑한 배포가 가치 절하된 건물에 기적을 이룬다고 한다.

“그런 건물은 리스크가 커서 섣불리 손을 댈 수 없다. 건물을 매수할 때는 은행 대출 단계부터 감정평가가 박한 탓에 적은 지원금으로 시작하기 때문이다. 이런 리스크를 우선 극복해야 한다. 시공 경험이 많아 건물의 리모델링에도 자신이 있다” 부동산 재테크에 대한 올바른 지식을 알릴 때마다, 부동산 개발이나 건설, 투자를 표방하면 일반인들이 사기나 사행성 여부를 의심하여 전수하기 어려웠다는 노 원장은 이 문제를 ‘경매학원’ 설립으로 해결했다. 재테크를 받아들이고, 직접 참여할 의지와 투자 마인드를 고양시키며 실전상황에 대응하여 자기 힘으로 부를 일궈나가게 하는, 일종의 ‘농사 방법’을 가르치는 원리라고 그는 덧붙인다.

전문가들의 싱크탱크, 부동산 종합병원이 존재해야 하는 이유
자본만 충분하면 어떻게든 끌어올리는 신축 건물과 달리, ‘버려진 원석’은 보석으로 만들 지식과 노력이 더욱 필요하다고 한다. 그래서 노 원장은 학원의 모토를 ‘부동산종합병원’으로 규정한다. “부동산 관계업에는 자본, 기획, 운영, 사업가적 마인드가 전문적으로 겸비되어야 한다. 일종의 프로젝트적 성격을 띤다” 종합병원의 주요 역할이 바로 ‘수술’이니만큼 여기서도 노 원장의 판단기준은 명확하다. “아무리 전문적이라도 혼자만의 지식으로 투자자들의 자금을 실행할 때는 리스크가 있다. 그 리스크를 줄이기 위해 세무사, 회계사, 건축사 등의 자문을 받는다. 작은 리스크조차 감당하기 어려우면 부동산 시장에 오면 안 된다. 그래서 안전한 투자를 생각하며 은행에 돈을 맡기지만, 사실 그 돈은 바로 부동산 시장에 유입되며, 은행 이자는 고작 1%를 조금 넘는 수준이다. 물가상승률이 4.5%가 넘는데 이건 가만히 있어도 손해다. 그게 투자를 할 때 부동산으로 가야 하는 근본적인 이유다” 부동산에는 상대적으로 많은 액수가 필요하여 망설일 수 있지만 노 원장은 이 부분에서 주식투자의 아이디어를 빌려 왔다.

“소액 자본가들이 모아 법인을 만들어 수익성 물건에 도전하는 것이다. 교육생들이 2-3년 교육을 받고 실전 투자를 한다” 그래서 이 단계에 들어가면 노 원장의 노하우가 발휘된다. “건물 분양을 위해 복도의 폭에서 상가의 전면 넓이까지 고려해야 하는데, 여기서 생기는 위험 극복과 건축비를 줄이는 방법론까지 철저히 강의 한다” 더 나아가 노 원장은 부동산 경매 재테크는 불경기에 부를 전환하고 위축된 경기를 활성화하는 효과를 기대할 수 있다고 한다. “남의 불행으로 배를 불리는 것이 경매라는 인식은 고정관념이다. 예를 들어 은행대출이 8억, 10%의 보증금으로 10억 대의 부동산을 소유하다 임대료를 못 건지는 건물주는 은행이자를 납부하지 못한다. 이는 낙찰 받는 사람들이 갚음으로써 해결할 수 있다. 채무자는 빚을 해결하고, 낙찰자는 부동산을 갖게 되어 얼어붙은 부동산 경기가 녹는다는 뜻이다” 이제는 공인중개사들이 변호사나 법무사들처럼 입찰대리 할 수 있게 되었고, 노 원장은 불경기에 컨설팅 회사들의 비정가제, 과도한 수수료 책정 등을 조심한다면 경매 투자의 장점이 더욱 커질 것이라고 조언한다. 

부동산 실전 전문가 교육기관설립으로 올바른 재테크 개념을 알리고파
서울에서라면 수백 억 원의 자본금이 필요했을 720평 규모의 죽은 건물을 매입하고 <돈까스 클럽>으로 탈바꿈해 상권의 정확한 분석을 바탕으로 성공시킨 노 원장은 부동산 디벨로퍼의 필요성과 개념을 강조했다. “주변의 상황을 판단하고 미래를 예측하는 안목이 필요하다. 강의를 할 때는 경매의 입찰가를 볼 때, 감정 평가금액을 맹신하지 말고 직접 시장 조사를 할 것을 권한다. 안 그러면 자살이나 살인이 벌어진 줄도 모르고 가격대가 낮다고 덥석 무는 일이 생길 수도 있다. 또 전쟁 도발, 세월호 침몰 사건처럼 시사적인 사건들도 부동산의 가치를 결정하는 요소가 된다” 노 원장은 구도심 활성화 정책을 내놓는 것을 볼 때마다, 그 죽은 상권을 살리는 프로젝트의 첫 시도가 바로 경매시장임을 잊지 말 것을 당부한다. 그 경매시장을 활성화하는데 토지에 맞는 건물을 짓는 것, 투자자들에게 고수익을 안겨주는 아이디어와 연구가 필요한 이유이기도 하다. 현재 학원에서는 건축 상담, 토지개발과 수익 창출, 건물 리모델링, 신축건물 입지선정, 상가 입지선정과 수익성 제고를 거쳐 실전투자로 심화하는 과정을 가르친다. 노 원장은 장차 이런 교육과정을 총괄하는 부동산 디벨로퍼 양성 교육기관, 대학 학과를 신설하는 것이 최종 목표라고 한다.

“공식적인 단체, 자격증 없는 건설, 중개, 세무/회계, 법무법인을 통하지 않고 부동산 전문가를 양성하는 것은 쉽지 않다. 게다가 그런 인증기관이 없으니 실전 재테크 기술자들을 ‘사행성’이라는 편견의 잣대로 보게 마련이다. 그래서 이미지 제고를 위해 대전에서 아카데미를 확장했고 ‘죽은 건물 살리기’ 프로젝트를 본격적으로 적용하고 있다” 또한 노 원장은 궁극적으로, 국가적 차원에서의 도시계획에 타 국가에 대한 벤치마킹 대신 우리나라의 실전 부동산 경험이 많은 전문 능력자들을 기용하는 정책이 있길 바란다고 덧붙였다. ‘완성된 도시’를 찾기보다는 ‘죽은 도시’를 소생하는 부동산 전문가 집단을 이끄는 노 원장의 지식과 경험은, 앞으로도 부동산투자의 새로운 개념을 정립해 나가는 좋은 선례로 남게 될 것이다.

Deahan Auction improves images of real estate market and fosters talented developers 
Spreading the true value of real estate investment
CEO Byeongmun Noh of Daehan Auction

Job performance is more important than knowledge
CEO Byeongmun Noh of Daehan Auction has worked in the real estate industry for 15 years with 10 years in building construction. Noh is famous in the field for his unique idea and planning to create a new commercial zone. Taking advantage of 'auction', he plans and makes profits through remodeling of the building he bought. Noh said "You should have capital and ability in choosing right items, investment and management. Most people lack in capital despite a good idea or two. My method is to gather small capitals they have and buy a piece of land at a cheap price through auction. Then we build a building on the land, parcel out a space and share the profits with the investors. I provide startup consulting and management of the building alongside the course." Noh's ability is outstanding as he once made a building with deficit a new commercially profitable building. The secret, according to him, is to carry out investment and remodeling at the right time. Noh continued "Usually the banks give low credit and valuation is really poor which means that buying a rundown building is very risky. But you need to have a vision and boldness to turn the rock into a diamond. Remodeling is also very important in which I proved my ability." Many people still have negative impression on real estate investment as the industry often involves with the words 'speculation' and 'fraud'. Noh solved this problem by establishing an auction academy. It provides all the necessary knowledge and training of the field.

Real estate think tank is needed
To make an old building into a brand new building, you need knowledge and effort. Noh said "You need to have capital, planning, management and entrepreneurial spirit if you want a success in real estate investment. Even if you have a considerable amount of knowledge in the field, you are highly advised to work with a (tax) accountant and a qualified architect to avoid high risk of losing your money. Of course you need to be bold enough to lose part of your capital", adding that "If you put your money in the bank, you get around 1% interest. It can mean that you rather experience a loss considering the current 4.5% inflation rate. That's why you need to find a more profitable way such as real estate." You might think that you need a sums of money to invest in real estate but Noh thinks differently. "I gather small capitals of people, establish a corporate and buy a profitable building. After 2 to 3 years of training, they can make their own investment.

The training also covers building layout such as the width of the corridor and the whole size of the area to reduce construction cost" said Noh. He emphasizes that investment techniques can contribute to building personal wealth as well as reactivating the national economy. Noh said "It is a wrong idea that auction is making profit on other's loss. For example, if a person borrowed $800,000 to buy a $1M building. If he doesn't make profits by letting, he goes bankrupt. But the problem can be solved by the buyer who bought the building at an auction. The borrower solves his debt while the buyer owns the building." Real estate broker can now legally bid on behalf of his client and if you can find a right broker, you can make a profit in real estate.

Establishing educational institution for real estate developers
Noh once bought a 2,500 square meter building and made it into Tonkatsu Club with which he set a role model for real estate developers. Noh said "You need an eye for business and prediction. Do not wholly believe the estimated value made in an auction but you need to carry out market research yourself because the auction does not tell you what bad story and reputation the building has. You also take into consideration the current social affairs as they can affect the value of the building." Noh also gives a piece of advice that reactivation of old city center projects actually start at an auction. Currently, Noh's academy runs various courses including construction, land development, profit making, remodeling and location. But Noh's ambition is bigger.

He wants to establish an educational institution for real estate developers and also make a course at universities. Noh said "Fostering professional developers requires approved education system and institutions. This will also improve public recognition on real estate investment and development. As part of this effort, I expanded my academy in Daejeon and is carrying out 'revitalizing rundown buildings project' at the moment." Noh added that the government needs to introduce policy that can promote trained domestic developers rather than just benchmarking overseas models.