가치 있는 상가투자와 지역상권 분석 전문가들의 산실
“상권을 잘 아는 상가분석사는 앞으로도 촉망받는 직업군이 될 것”
KI상가분석사부동산학원 신일진 교수

수익형 부동산인 상가투자시장에 진출하고자 무작정 컨설팅에 의존하는 시기는 지났다. 이제는 자산가치와 안정된 상권분석을 체계적인 이론으로 교육받아 현장에 적용하는 시대다. 최초의 상가투자분석에 특화된 민간등록자격증을 신설한 신일진 교수를 만나 전문 인력을 양성하는 이유, 그리고 전문 상가분석사의 필요성과 장래의 긍정적 전망에 대해 정리해 보았다.

세계 최초로 상가 상권의 실전에 적용할 자격증 신설
지난 1월 제 1회 상가분석사 자격시험이 치러지면서, 3월에는 건국대학교 미래지식교육원에서 ‘상가분석사’ 과목이 처음으로 개강됐다. 다소 생소한 이 직업군은 부동산 투자부문의 대표주자인 상가 분양과 창업에 관한 이론과 실무 전문가들을 의미한다. 흔히 상가의 중개와 관리업무에는 공인중개사, 자산관리사, 빌딩관리사 등이 담당하고 있지만, 상가나 용도변경에 대한 체계적인 이론이나 자격증은 전무했었다. 미국의 공인자격증인 CPM은 물류, CCIM은 부동산 자산관리에 한정되어 있어 상가에 직접 관련된 자격증은 아니다. 신일진 교수는 부동산 컨설팅 관련 업무 중에, 상가에 관련된 지식 없이 컨설팅이 이루어지는 현장을 자주 접했다. 이렇게 되면 상가 투자 관리의 적절한 타이밍과 건축물의 용도, 용적이 따른 복잡한 규정을 잘 모르고 넘어가며, 등기 과정에서 복잡한 소송에 연루되거나 수익을 내지 못한 채 경매로 넘어간 후의 공실, 폐업이 속출하기 십상이라고 한다. 이 폐단을 심각하게 여긴 신 교수는 20년이 넘는 현장에서의 경험을 살려 <상권입지분석론>, <상가투자론>, <상가관리론>, <점포개발론> 4과목의 이론을 집대성하고 교육 자료들을 집필했다. 실질적으로 KI상가분석사부동산학원(www.korearia.com)을 이끌고 있는 신 교수는 총 5년간의 준비를 통해 2014년 민간 등록 자격증 신청을 하여 한국직업능력개발원에 등록된 상가분석사, 상권입지분석전문가 자격증 과정을 최초로 신설했다. 상가분석사 과정은 생업을 유지하면서도 공부할 수 있도록 온라인 과정으로 진행되며, 상가분양의 실전을 배울 수 있는 실무교육 프로그램들도 준비되어 있다. 상권입지분석전문가 과정은 연 2회 리포트 제출과 건국대, 전남대등의 아홉 전문가들의 업무 심사를 거쳐 자격을 부여받는다. 자격증을 받은 후에는 상가 투자와 점포 창업 분야 전반에 진출하여, 실제 창업에 참여하거나 업무 대행, 분양업무와 컨설팅, 상가 MD 및 개발에 이르기까지 다양한 직업군에서 활약할 수 있다. 투자 전문가양성과 새로운 평생직종 창출, 그리고 상권 전문가 및 그 교육을 아우르는 분야로서 장래성을 가진 직군이라고 신 교수는 덧붙였다. 

자영업자를 돕고 실전에 강한 상가분석사의 전망은 밝다
신 교수는 IMF의 창업 혹한 속에서도 살아남은 ‘PC방’을 국내 최초로 고안한 인물이기도 하다. 그는 처음에는 사이버 카페 형식으로 시도했다가, 인터넷 회선 속도가 급격히 상승하는 시점에 온라인 게임 시스템을 접목시켜 공전의 히트를 쳤다. 이후 치고 빠지는 시기, 어느 종목이 어느 구역에서 인기를 끄는지, 대한민국 상권의 흐름에 대해 전국적으로 파악한 신 교수는 열린사이버대학교에서 부동산학과 특임교수로서 학생들을 가르치며 이 분야를 공인된 직업으로 만들고자 했다. 직업으로 인정받기 위해서는 제대로 된 교육 커리큘럼과 자격증이 필요하고, 전문 상가분석사들의 수요가 늘 것이라 예상했기 때문이다. 건국대학교 미래지식교육원에서는 주 2회 3개월 2학기제로서 자격증에 대비해 운영되는 신 교수의 강좌는 50석 정원에 6-70명이 넘게 몰리고 있으며 현재 140명이 상가분석 자격증을 보유하고 있다. 그리고 ㈜우리개발이라는 분양대행업무를 별도로 운영하고 있으며, 상가분석사들이 상권을 제대로 이해하고 상가를 분양하는지 신 교수의 관리 아래 심사를 보며 실전 감각을 키워주고 있다. “부동산 시장은 액수가 크고 한탕주의가 만연하다는 인식이 있다. 그래서 나의 경우는 연간 5-7건만을 엄선해 컨설팅하는 대신, 올바른 전문가를 더 많이 양산하는데 중점을 두고 있다” 상가를 분석하는데 있어서 가장 중요한 것은 상권, 그리고 다음에는 입지이다. 이 둘의 영역은 예상 매출계산을 제외하면 철저히 구분되어야 하며, 주택가라 할지라도 유흥상권과 분리된 주거지 상권만 득세할 가능성도 염두에 두어야 한다. 전국구보다는 각 지역 전문가가 장악하여 상권의 흐름과 변화를 각 지역별로 파악하고 들여다보면 지역 창업 성공률도 높아지게 된다. “상권을 알면 입지, 주택환경, 부동산 흐름을 모두 알게 된다. 점포창업자들은 장사를 시작하면 업무에 바빠 시야가 좁아지고 가게 밖으로 나오기 힘들어지는데, 상가분석사들은 그들에게 많은 것을 세심하게 알려줄 수 있다” 2014년 기준으로 98만 명이 창업을 시도했지만 그중 86만 명에 달하는 사람들이 사업자를 폐지했다. 자영업자들이 무너지고 창업 자금이 무의미하게 새어나가면, 결국 집을 살 여력이 있는 사람도 없어지고 부동산 시장과 경제도 살아나지 못한다. 소비 시장의 흐름을 파악하고 경제 패러다임을 바꾸어야 한다는 신 교수의 바람은 장차 상가분석사 자격증이 민간 공인으로 인증 받고 국제적으로도 인정받는 것이다. 상권을 마스터한 이들이 힘을 합쳐 시너지 효과를 내고, 전문가들의 도움으로 상권을 선택하고 창업과 투자에 성공하는 사례들이 모여 상가분석사들의 업무가 반드시 우리 경제에 도움이 될 순간이 기다려진다.

A cradle for analysts of valued mall investment and local commercial power 
“Mall analyst familiar with commercial power will be a promising profession for the future.” 
Prof. Shin Il-jin at KI Mall Analyst & Realty Institute 
The time is over when people used to depend on consulting at random to advance into the mall investment market, which is profitable real estate. Now it is the time for being taught asset value and stable analysis of commercial power with systematic theory to apply it to the site. Prof. Shin Il-jin established a specialized private certificate for the first-ever investment analysis on shopping district. We met him to hear why he is rearing specialists, necessity for professional mall analysts and their positive prospect for the future.    

Established a certificate for commercial rights of mall for the first time in the world 
In the past January, the first qualifying exam for mall analysts was held, and in March the course of ‘Mall analyst’ opened for the first time at Future Knowledge Education Center of Konkuk University. Though sounding rather unfamiliar, this profession refers to specialists equipped with theory and business in parceling out a mall and startup, a typical sector of investment in real estate. Though usually the brokerage and management of a mall is covered by licensed real estate agent, asset manager or building manager, there has been no systematic theory or certificate of qualifications on a mall or changing its type of use. The US public certificate CPM is restricted to logistic and CCIM to realty asset management, so they are not one directly related to a mall. While doing the business of real estate consulting, Prof. Shin Il-jin often came in contact with the scene of consulting without knowledge about a mall. According to him, this makes one overlook the proper timing of mall investment and management, purpose of the building and complicated regulations for capacity, involving him in difficult lawsuit in the process of registration or leading to vacant rooms or closedown after auction without making profits. Considering this evil serious, Prof. Shin made a comprehensive survey on the four subjects of <Analysis on the location of commercial power>, <Investment in a mall>,<Management of a mall>, <Development of a store> and wrote educational materials from his hands-on experiences for over 20 years. Prof. Shin, a practical leader of KI Mall Analyst & Realty Institute (www.korearia.com), applied for private certificate in 2014 after full five years’ preparation and established for the first time the courses of mall analyst and commercial power location analyst listed by Korea Research Institute for Vocational Education & Training (KRIVET). <Mall analyst> course carries on online so that students may study maintaining their livelihood with preparation of job training programs to learn the practice of parceling out a mall. For <Commercial power location analyst> course, students receive qualification through submitting reports twice a year and the screening of the business affairs by nine specialists from Konkuk Univ., Jeonnam Univ., etc. After receiving the certificate, they can go into the whole area of mall investment and startup with a store, participate in accrual startup or serve in many professions from doing business for others to sale in lots, consulting, MD and development of a mall. Prof. Shin added that these are promising professions that encompass rearing investment specialists, creating a new lifelong occupation, commercial power specialists and their training. 

Bright future for the mall analyst who helps self-employed persons with competence in practice 
Prof. Shin is the person who devised ‘PC game center,’ which survived in the hardship for startups during the IMF crisis, for the first time in the country. At first, he tried it in the form of cyber café, but at the time of the Internet line speed rising rapidly, he combined it with online game system making an unusually big hit. Then, Prof. Shin, who had grasped the time for putting in and out, what event wins popularity in what district and the flow of commercial power in whole Korea, attempted to make this field a licensed profession while teaching students at an open cyber university as a professor in the department of real estate. As he predicted that demand for professional mall analysts would increase, he needed proper educational curriculum and certificate of qualifications to have it certified as a profession. Prof. Shin’s lecture operated for the certificate in the Future Knowledge Education Center of Konkuk University in the system of twice a week, 3 months and 2 semesters is being flooded with around 70 students for the capacity of 50 persons, while currently 140 people are possessed of mall analyst certificate. Besides, he is operating proxy sale in lots called Woori Development Co. separately, screening under his supervision whether the mall analysts are parceling out malls with a proper understanding of commercial power and building practical sensibilities for them. “People understand that there is rampant carpetbaggery in the real estate market because of the large sum of money. So, for me, I am focusing on producing the right specialists in a larger mass while consulting on only 5 to 7 cases annually by strict choice.” What matters most in analyzing a mall is its commercial power, and then location. Both areas should be thoroughly divided except for calculation of estimated sales keeping in mind the possibility for only residence commercial power separated from that of amusement quarter to prevail even in a residential street. The success rate of local startup will also rise if specialist in each region, not the whole country, comes into power and looks into the flow and change of commercial power for each region. “Knowing about commercial power will lead to knowing everything including location, residential environment and the flow of real estate. While store founders become busy in duties with a narrower view and little time to get out of the shop once they start business, mall analysts can tell them many things scrupulously.” As of 2014, 980,000 people tried starting business but 860,000 of them closed. If the self-employed fall down and startup funds leak out meaninglessly, it causes those who can afford to buy a house to disappear and then real estate market and economy cannot revive. Prof. Shin, who emphasizes grasping the flow of consumer market and changing the paradigm of economy, wishes that the mall analyst certificate should be officially certified as private one and then internationally. If those who have mastered commercial power stand together to make synergy effect increasing the success cases in startup and investment after choosing commercial power with the help of specialists, the business of mall analysts will certainly prove to be of help to our economy.