[TOP-ISSUE] ㈜다오름 소일섭 회장
2015 대한민국 부동산 시장의 돌파구를 찾아라 
풀빌라, 전원주택, 쉐어하우스 등 수익형 부동산에 관심 가져야

최근 코스피가 2100선을 돌파하는 등 주식시장이 과열 조짐을 보이고 있다. 고수익·고위험으로 대변되는 주식시장은 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인투자자들이 몰리면서 일각에서는 우려의 목소리가 나오고 있다. 또한 한국은행의 기준금리가 1%대로 내려갔고, 은행 정기예금 금리도 2%대에 그쳐 물가상승률을 감안하면 실질적으로 '마이너스 금리'시대로 접어들었다. 이런 상황 속에 투자자들은 도대체 어디에 투자해야 할지에 대해 고민하고 있다. 더욱이 은퇴를 준비하고 있는 베이비부머 세대의 노후생활문제 역시 우리사회에 커다란 이슈로 떠오르고 있다. 그러면 과연 ‘저금리·고령화 시대’로 대변되는 현 사회에 맞는 적절한 재테크·투자 수단은 무엇일까?  

4월 말 기준 한국은행의 기준금리는 1.75%로 동결되었다. 2%도 되지 않는 낮은 금리 때문에 예금과 저축에 대한 기대감이 낮아지고 있으며, 더 이상 은행에 돈을 맡기는 것이 안정적인 수익을 보장해 주지 못한다는 인식이 점차 확산되고 있다. 이러한 현상 때문에 은퇴를 앞둔 중장년층에서는 특히 주식이나 부동산 등 기대수익이 높은 분야에 투자하고자 하는 경향이 생겨나고 있지만 많은 리스크 문제로 안정적인 부동산 투자가 그 대안으로 떠오르고 있는 실정이다. 부동산 투자 역시 미래를 준비하는 투자인 만큼, 무엇보다도 실질적인 투자에 앞서 시장동향 파악과 향후 추세를 조망할 수 있는 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다. ‘약속과 신뢰’를 바탕으로 올바른 투자의 길을 제시하는 부동산 컨설팅회사 ㈜다오름의 소일섭 회장을 만나 현재 부동산 시장의 현황과 전망, 그리고 투자의 방향에 대해 들어봤다.

마땅한 투자처가 없는 요즘, 부동산이 대안인가
하지만 무리한 은행대출 ‘하우스푸어’ 양산해   
국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)에서 부동산 관련 업종 종사자 1,000명을 대상으로 한 1분기 여론조사 결과에 따르면 2015년 부동산 매매가격이 상승할 것이라는 전망이 58.1%로 과반수를 넘은 반면 매매가가 하락할 것이라는 전망은 4.2%에 머물렀다. 이러한 전망의 가장 큰 비중을 차지하는 것은 전 세계적으로 지속되고 있는 저금리 현상이다. 특히 최근 정부가 많은 부동산 규제를 완화하면서 우리 부동산 시장에도 훈풍이 풀고 있다. 이러한 시점에서 주택담보대출로 인해 전세대란을 겪고 있는 서민들의 활발한 주택매매가 이루어지고 있다. 하지만 최근 부동산매매는 실수요자 중심의 매매로 수익을 위한 여유자금의 투자로 보기 어렵다는 것이 부동산 전문가의 진단이다. 
 
㈜다오름 소일섭 회장은 “최근에 주택시장이 움직이는 것은 사실이다. 하지만 이 움직임은 최근의 전세대란이 사회적 문제로 부각되면서 정부차원에서 해결책을 내놓은 영향이었다. 오히려 무리하게 은행대출을 받아서 집을 산다면 주택구매자가 은행에 월세를 내는 ‘하우스푸어’로 전락할 수 있다”고 충고한다. 현재 주택에 대한 매매·투자는 실수요자 위주라는 것이 중론이고, 90년대의 묻지마식 아파트 구매는 더 이상 수익을 기대하기 어렵다는 얘기다. 그렇다면 어떠한 투자가 미래를 위해 안정적일까에 대해 깊이 생각해 볼 필요가 있다. 

이 시대에 안정적인 부동산 투자는?
확정지에 대한 투자로 1차 수익, 2차 수익 기대해야 
그렇다면 그 다음으로 오피스텔과 상가건물에 대한 투자를 고려해 볼 필요가 있다. 한동안 오피스텔이 아파트 투자의 대안으로 인기를 누린 적이 있다. 하지만 최근의 오피스텔 과잉공급현상은 오히려 임대수익률의 급격한 하락을 가져왔다. 2014년 기준 오피스텔 임대 수익률은 5%대로, 공실률을 감안한다면 수익률이 은행이자를 크게 웃돌지 않는다. 상가건물 또한 경기침체의 영향에서 예외가 아니다. 

㈜다오름의 소일섭 회장은 “장기간의 경제침체와 양극화로 상가건물의 투자 메리트가 떨어졌다. 특히 소비위축으로 인해 자영업자들의 생계터전인 상가가 폐업하는 사례를 주위에서 쉽게 찾아 볼 수 있다. 경기 회복 전까지는 상가건물 투자 역시 많은 리스크가 있다”고 조언한다. 안정적인 투자를 할 곳은 어디인가의 질문에 소일섭 회장은 토지를 먼저 꼽았다. 그는 “대다수의 투자자들이 토지 투자에 익숙하지 않고, 어려움을 표하는 이유는 정보의 부재로 크게 낭패를 볼 수 있다는 점 때문이다. 장기 투자의 특성상 금전적 여유가 있는 기업체나 건설사, 시행사가 토지 투자의 대부분을 진행해 왔고 일반 투자자들의 진입이 쉽지 않았기 때문이다. 또한 마음먹고 투자를 진행하려고 해도 불확실한 정보에 투자를 섣불리 진행하게 되는 경우가 많았다. 그렇기 때문에 토지시장에 대한 전문적인 지식을 갖춘 전문가와 함께 진행하는 것이 좋다”고 설명했다. 

소일섭 회장은 고객이 투자를 결정하기 전, 항상 심층 상담을 갖는다. 이를 통해 투자의도, 성향, 재무상태, 투자금액 등을 파악하고 최적의 조건으로 투자를 할 수 있도록 돕고 있는 것이다. 그는 투자자들에게 “일각에서는 토지 투자에 성공할 수 있는 확률이 적다고들 하지만 이는 1~2년 안에 수익을 내려고 하는 과도한 욕심 때문이다. 토지 투자는 단기 3~5년, 중기 5~7년, 장기 7~10년 정도의 시간이 지난 후에 진정한 가치가 드러나기 때문에 장기적인 투자가 이뤄져야 한다”고 강조했다. 특히 근거 없는 개발계획 등 불확실한 정보로 투자자들에게 많은 단기수익을 낸다는 기획부동산의 유혹에 주의하라고 말한다. 최근 이런 기획부동산의 횡포에 ‘개발예정지로 거의 확정되었다’는 식의 투자 권유로 많은 투자자들이 피해를 입고 있는 실정이다. 그래서 ㈜다오름은 시세차익이 적게 나더라도 확정지만을 취급한다. 확정지는 주변여건에 따라 향후 2차 수익 등 안정성과 수익성을 꾸준히 기대할 수 있기 때문이다. 

베이비부머·실버세대를 위한 안정적인 투자는?
수익형 부동산으로 ‘안정성과 수익성’, 두 마리 토끼 잡아야
통계청이 발표한 자료에 따르면 2018년에 고령인구(65세 이상 인구) 비율이 14%를 넘는 고령사회에 접어들고, 2026년에는 고령인구 비율이 20%를 넘는 초고령사회에 접어든다고 한다. 보통 30년 직장생활 후 퇴직하고도 30여 년을 버텨야 하는 '고령화사회'에서 노후 준비를 위한 재테크의 중요성은 갈수록 커지고 있다. 은퇴와 노년을 대비해 상가와 오피스텔 등 안정적인 수익을 거둘 수 있는 알짜형 부동산을 마련하는 추세다. 이처럼 수익성 부동산을 취득하려 하는 근본적인 이유는 은퇴 후 월세 수입을 통해 안정적인 수익을 확보하기 위함이다. 그렇다면 약 750만 명으로 추산되는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 몇 년 전부터 시작되었는데, 수익형 부동산이 이들의 노후생활에 대한 안정적인 투자의 해답이 될 수 있을까?  

이에 대해 소일섭 회장은 “최근 국내외 관광산업의 활성화, 여가시간의 증대, 베이비부머 및 실버세대의 귀촌과 맞물려 토지에 대한 투자를 눈여겨 봐야 한다. 토지의 가치는 다양하게 변할 수 있다. 주변에 산업단지와 관광레져단지가 들어서면 그 가치가 크게 평가된다. 그래서 먼저 좋은 입지를 가진 토지에 1차적으로 투자해야 한다. 이후 주변 여건에 맞는 풀빌라, 전원주택, 쉐어하우스 등 최근 부동산 투자의 새로운 패러다임으로 인정받고 있는 수익형 부동산을 개발해야 한다. 그러면 2차 수익은 물론 장기적인 수익을 창출시킬 수 있다”고 강조했다. 또한 “여기서 풀빌라는 일반적인 펜션을 한 단계 업그레이드 시킨 것이다. 예를 들어 작은 풀장이 있는 별장형, 특화되어 있는 고급빌라 등 전국적으로 몇 군데 되지 않는 희소성으로 일반 펜션에 비해 충분한 투자가치가 있다”며 조언을 아끼지 않았다. 

부동산 투자 전문업체 ㈜다오름은?
풀빌라 등 부동산 투자의 새로운 패러다임 제시해
㈜다오름은 매매허가․동의 등 부동산 전반에 대한 법률 자문과 함께 리스크를 제거한 토지만을 분양하는 토지매매 시스템으로 토지 투자의 전 과정을 회사에서 간편하게 처리할 수 있는 원스톱 솔루션을 제공하고 있다. 다각적인 현장 분석과 빈틈없는 시스템을 갖추고 있는 ㈜다오름은, 지난 4월 전북 익산에 사무실을 새로 개업하면서 전주, 송천, 광주점에 이어 전국 4개 지점을 운영하고 있다. 오랜 시간이 소요되는 토지 투자의 단점과 기대수익은 높지만 그만큼의 리스크를 견뎌야 하는 수익형 부동산의 단점을 상쇄시켜 토지를 구매한 후 투자자들이 해당 토지를 회사와 함께 개발하는 형식으로 부동산 투자기법의 새로운 패러다임을 제시하고 있다. 
현재 ㈜다오름에서는 토지 분석과 풀빌라 개발 등의 절차를 진행해 2차 수익과 장기적인 수익을 창출하는 방법을 모색하고 있다. 또한 투자에 어려움을 겪을 수 있는 투자자의 입장을 배려해 다양한 토지를 살펴보고 적합한 토지를 구매하는 ‘토지 백화점’ 시스템을 구상하고 있다. 현재는 충북 충주 앙성면 풀빌라 건축 사업을 7차까지 진행 중에 있으며, 1~4차는 이미 분양이 완료된 상태다. 여기에 향후 편의성과 수익성을 위한 다양한 기반시설 등이 들어설 예정이다. 

소일섭 회장은?
부동산 투자의 귀재 또는 달인으로 통하는 ㈜다오름 소일섭 회장은 정직한 경영, 기본에 충실한 경영을 강조한다. 이것이 지금의 ㈜다오름을 있게 한 원동력일 것이다. 고객이 투자를 결정하기 전, 심층 상담을 통해 투자성향을 파악하고 최적의 투자를 돕는 소일섭 회장은 안정성과 수익성을 고루 갖춘 부동산 투자로 고객 만족을 실천하고 있다. 건전한 부동산 투자문화를 만들기 위해 노력한 점을 인정받아 연합매일신문 주최 ‘2015 대한민국 의정 대상 & KOREA CEO 대상’, 헤럴드경제 주최 ‘2015 대한민국 가치경영대상(부동산 컨설팅 부문)’을 수상하기도 했다. 사회가 올바른 방향으로 성장하기 위한 가장 중요한 가치는 ‘상생’이라는 소일섭 회장. 최근 그는 한류 K-POP을 알리고, 각국의 문화교류를 활성화하기 위한 ‘제1회 충주 월드인 아시아 페스티벌(조직위원장 우재규)’의 부위원장을 맡아 지역사회에 대한 공헌을 이어가고 있다.

[Top-Issue] Daoreum CEO So Il-sup
Making a breakthrough in the real estate marketIntroducing profitable real estate: pool villa, country house and share house

Thoughtless bank loans for real estate resulting in house poor
According to a recent statistic from Korean Development Institute, more than half of 1,000 real estate experts predicted that the sales value of real estate would go up this year due to the prolonged global low interest rate phenomenon. Especially, the Korean government carried out deregulation in the real estate market to boost up the related economy recently. This has been resulted in people buying a house rather than renting. But the industry specialists point out that buying a house cannot be seen as an investment from surplus fund. 

Daoreum CEO So Il-sup says "it is a fact that there has been a change in the real estate market. This was caused by the government's solution to renting crisis which means that you can be a house poor if you thoughtlessly borrow money from the bank to buy a house." It is a common opinion that the trading and investment in real estate are mainly done by actual demanders and careless purchase of a house like in the 90s cannot guarantee you a profit. 

Defensive investment in real estate?
"You need to seek a sustainable profit by investing in the designated development land"
It is advisable that you need to consider an investment in efficiency apartment. The investment in efficiency apartment once was a trend in the real estate market but the recent over supply of efficiency apartment has resulted in a significant decrease in rental property. The gains were not more than bank interest considering the fact that the earnings rate of rental property was 5% in 2014. Commercial buildings also are not exception from the effect of economic downturn. So says "prolonged economic recession and polarization discouraged investment in commercial buildings. Especially, the contraction of consumption forced self-employed to close their business and this is creating a risk in the commercial building investment." When asked about stable investment sector, So said "it's land. The reason most investors are hesitating in land investment is because they fear a big loss as they do not have a proper knowledge in the field. This is the reason that most land investors are those who have spare money to invest in a long term perspective. Therefore, general investors are advised to work together with the help of a specialist in the field." 

So always provides a thorough consultation before his clients decide where to invest. This is necessary in order to provide ultimate investment conditions such as purpose of investment, current trend, investor's financial status and amount. So says "some people say that there is a less possibility to make a profit in land investment but this is because they want to make a quick profit. Land investment basically means that you need to plan 3 to 7 years or even 10 years to bear  fruits." Unreliable information on new development plan to lure naive investors who promises a short term profit is particularly dangerous as it can cause them a significant loss. In fact, many naive investors were already damaged financially by this dodge tactics. This is the reason that Daoreum provides only the accurate information even though it will bring them less profits in a short term perspective because accuracy can bring stability and bigger profits as time goes by. 

Defensive investment for baby boomer and silver generations?
Killing two birds with stability and profitability
According to Statistics Korea, the population aged above 65 will reach 14% by 2018 and 20% by 2026. This means that the investment techniques for declining years is important and many people see the possibility in efficiency apartment and commercial buildings as they can guarantee you a monthly income. The question is that whether the investment in the fields can actually bring a stable income to the estimated 750 baby boomers who are expected to retire soon.
So's answer is that "land investment is quite promising thanks to the proliferation of tourism industry and people's removal to rural areas. The value of a land can vary depending on the ares's commercial viability such as industrial and tourism complexes around the area. Therefore, it is advisable to invest in pool villas, country houses and share houses which are rising as a new paradigm in profitable housing industry which you can also expect the second and long term profits." So continues "pool villa is a housing that upgraded the conception of pension. It has a great investment value thanks to its scarcity and luxuriousness.'

Daoreum suggesting a new paradigm in real estate investment
Daoreum provides one-stop solution covering from legal advice to risk-free land so that their clients can invest more easily and accurately. Daoreum currently has four branches nationwide including Jeongju, Songcheon, Gwangju and Iksan. Daoreum improved the drawback of long term land investment and short term risky profitable investment by the new investment method that they and their clients develop the purchased land together in cooperation. Daoreum currently is developing the methods to create the second profit and long term profits through land analysis and pool villa development plan. Also, they are running a system called 'Department Store System' which clients can have a look through various lands to choose before they make their investment. Meanwhile, Daoreum's business project of the first to fourth parcel out of Pool Villa in Angseong-myeon, Chungju-si, Chungbuk is completed and the project is still going on with the 7th level and a wide range of facilities are expected to be built around the area soon. 

Daoreum CEO So Il-sup
As a real estate expert, So emphasizes on basic and integrity which has been the driving force of Daoreum. So provides optimum investment solutions through systematic analysis based on safety and profitability. He received '2015 Parliamentary & People Award' and '2015 Korea Value Management' for his contributions in the field. So says that the biggest value of our society is mutual growth and he is carrying out various social activities. He currently is serving as Vice Chairman of 'The 1st Chungju Worldin Asia Festival(Chairman Wu Jae-gyu)' to spread K-POP and to activate international cultural exchange in the hope of contributing to local community.