ここ数年、物流関連の不動産市場は熱かった。今年に引き続いて人気は継続するであろうというというのが専門家の予想だ。その根拠として、依然として供給と需要は大きく増加し、投資家の数が増え、韓国の多様な社会産業構造の変化とも密接な関連があるというのが多くの人の意見だ。特に生鮮物流センターに対するニーズが増しているという点で、今後、物流不動産市場の供給は増えるものと期待される。

金聖訓代表は「最近、ソウル・仁川・京畿など首都圏で物流センターの増加傾向が顕著だ。特に、物流不動産という事業の魅力も、常温物流センターの成長率が20％であるのに対して、低温物流センターは40～50％の成長が見込まれている。そのような中で常温物流センターを低温施設に変更して運営しているが、依然として供給が不足している。低温物流センターは今後数年間、建設業界のブルーオーシャンになるだろう」と低温物流センターの必要性について述べた。

仁川北港C1『スマートロジスティクス低温物流施設』

航空と港湾物流のどちらもこなす最適な立地

株ドンヘン建設(代表金聖訓)では仁川広域市西区原昌洞に約8,448.85坪規模の低温物流センターを新築、開発している。この事業は上場企業である(株)イルクン土建が施工に加わり、KB不動産信託が責任竣工型管の理型土地信託で建設の安定性を確保している。低温物流センターの立地は、仁川国際空港、金浦空港、北港に隣接し、航空と港湾物流のどちらもカバーする最適な立地にあり、仁川空港高速道路、第2外郭循環道路、京仁高速道路などに隣接し、ソウルおよび首都圏への進出と出入が容易だ。また、賃料が近隣の低温物流倉庫の89.6％という低い水準を誇り、首都圏の主要道路や空港、港へのアクセスが容易で、人口密集地域の仁川、ソウル、京畿西部に隣接していることから、流通コストの削減が可能だ。大都市から近く人手が豊富で、車両の移動動線を最小化することにより移動速度と効率を高める垂直搬送機が配置されている。仁川北港C1スマートロジスティクス低温物流施設開発事業と呼ばれるこの事業は、敷地面積は7,326.90㎡(2,216.39坪)、全体の延べ面積は27,930.09㎡(8,448.85坪)だ。建蔽率は47.41％、容積率は298.99％で、事業規模は地下1階～地上7階、駐車台数70台で2023年半ばに竣工の予定だ。

  株ドンヘン建設の金聖訓代表は「仁川地域における物流センターの供給量は増加の傾向が続いており、1万坪以上の大型物流センターの供給も増えている。仁川地域にある物流センターの延べ面積別の割合を分析した結果、現在竣工して稼働中の1万坪以上の物流センターの割合は30％未満となっている。建築の許認可を経た供給予定分の割合を見ると、1万坪以上の大型物流センターが91％を占め、最近、仁川圏内の大型物流センターの開発が活発に行われていることが分かる。

特に、仁川市の人口は2016年に300万人を突破し、その後の人口増加率も上昇の傾向にあり、持続的な人口増加が期待される。特に首都圏との連携性は非常に優れており、ここが低温物流センターの立地として最適だと考えた」と述べた。

物流施設の要は賃料、アクセシビリティ、施設

似たような地域の低温物流倉庫と比べ低賃料で高い競争力

 首都圏地域で港湾および空港に隣接する仁川と西部圏域、人口が密集したソウルと首都圏西南部地域の場合、生鮮食品のオンライン販売増加に伴う首都圏地域の需要増加により、低い空室率と高い賃貸相場を形成している。地域の低温物流倉庫の賃料（平均67,000ウォン）に比べ約89.6％と低く設定され、賃料面での競争力が高い。

物流コストの削減と人手需給の容易さ

物流施設運営の効率化には施設活用が重要

物流施設としての最大の競争力である最高の立地条件を備えている。仁川空港高速道路（南青羅IC）を経由して仁川空港やソウル中心部などへの行き来が容易で、ソウル外郭循環道路、嶺東高速道路、平沢-堤川高速道路、京仁高速道路、西海岸高速道路へのアクセスも容易だ。金浦空港、仁川国際空港にもとても近く、ソウル、京畿西·南部圏域などの人口が多い地域との道路アクセス条件が優れており、物流コストの削減が可能な立地だ。株ドンヘン建設が計画している低温物流不動産は、垂直搬送機と貨物用エレベーターで商品を移動·保管するようになっている。移動速度と利用方法が重要となるが、各階ごとに垂直搬送機を6基設置し、さらに全階利用できる貨物用エレベーター2基があり、物流施設の効率を最大化している。

新鮮食品の製品の発売と爆発的な増加は物流不動産にとってチャンス

流通業者の新鮮食品の品目強化と低温物流センターおよび物流不動産は不可分の関係にあり、ドンヘン建設は、国内の生鮮食品の冷蔵·冷凍物流市場の成長と未来における発展の可能性を見込んだ。第一に、家庭の食事作りを代行する食品（HMR）が物流市場と生態系の将来の成長動力になるということだ。 2020年までにHMRの研究開発(R&D)に国内では2兆2000億ウォン、海外では1兆4千億ウォンを投資するという。第二に、CJ大韓通運が早朝配送の安定化と低温物流センターを拠点とするインフラを拡大構築する。CJ第一製糖は、消費者のライフスタイルに最適化されたミールキットを発売し、商品の競争力を強化している。第三に、生鮮食品がリードする物流市場の持続的な成長の可能性だ。消費者のオンラインでの購買スタイルは持続的な成長傾向にあり、生鮮食品と物流市場はさらに肥大化する見通しだ。第四に、生鮮食品の持続的な商品開発と発売は、オンライン販売の売上増につながり、物流環境にプラスの影響を及ぼす。消費者のライフスタイルに最適化された生鮮食品とミールキットの供給が増大している。