▲ 부동산솔루셔니스트 박성현 대표

상담하는 컨설팅에서 관리하는 솔루션으로 진화한 부동산투자마스터
“숨은 가치 발굴하는 틈새시장 공략법으로 평범한 땅도 금싸라기 효자 부동산으로”
부동산솔루셔니스트 박성현 대표
대기업이 보증하는 건설시행이라면 믿을 만 하던 부동산자산관리 투자에서도, 운이 없으면 시행사 비리에 언제든 얽힐 수 있다는 불안감을 조성한 엘시티 사태를 계기로 부동산투자에 대한 인식 변환이 이뤄지고 있다. 따라서 가치투자, 즉 환경, 지리, 법률, 정책, 행정계획을 면밀히 분석하여 진정한 개발호재를 발굴하는 방법이 각광받고 있다. 요행에 기대한 분산투자보다는 틈새시장 공략이 안전한 투자이익을 보장하는 시대, 부동산투자의 토탈 솔루션을 제시하는 부동산솔루셔니스트 박성현 대표의 조언을 들어본다. 

거친 땅을 개간하듯, 부동산투자의 방해요소들을 제거하는 맞춤형 부동산컨설팅
재건축과 신규 아파트분양, 신도시 형성이 부동산의 대세를 이루고 있는 창원을 거점으로 한 부동산솔루셔니스트 박성현 대표는 시행사업을 기반으로 부동산컨설팅에 입문해, 투자의 목적과 콘셉트를 파악한 맞춤형 컨설팅으로 유명하다. 박 대표는 부동산 개발사업, 투자처 분석 및 활용방안을 조언하고, 임야 개발방법을 컨설팅하며 부동산 자산관리 시스템을 고객들에게 제공하고 있다. 박 대표는 기존 노선을 보완해 2020년 개통될 창원-부산 30분대 광역전철 개통으로 역세권이라는 개념이 늦게 도입될 창원의 부동산 투자 상황을 언급한다. 또한 거주지 및 투자형 주택과 부동산의 시세를 결정하는 서울, 수도권의 더블 역세권 개념에 따라 움직이기보다는 현지 상황을 분석해 적용하는 편이다. 그래서 공실률 감소와 안전투자가 가능한 산업단지나 중심업무지구 위주로 접근해야 하는 현재의 창원 및 인근지역의 투자 추세를 면밀히 분석해, 창립 2년 6개월 만에 토지와 부동산 전 분야에서 컨설팅 전문가로 자리 잡고 있다. 박 대표의 맞춤형 조언은 개발사업에서 필요한 입지분석과 상권조사뿐 아니라, 이익을 극대화할 개발호재분석을 통한 콘셉트 짜기부터 시작된다. 박 대표는 이러한 콘셉트에서 어떻게 진행할지를 1대 1로 컨설팅하는데, 토지개발에서 건축, 자금 확보 과정의 적법성 조언, 입주나 분양 단계까지 필요한 법률조항 확인, 시공사와의 접촉과정에서 도움을 주고 있다. 특히 시행사업 경험을 살려, 지자체의 개발행정 계획의 규모를 꼼꼼히 살펴 소위 ‘개발호재’인지 거대 규모의 ‘히트&런’공사에 불과한지를 판단할 객관적 자료를 많이 확보해 두는 것이 박 대표의 경쟁력이다. 안전한 투자라고 판단되면 수익을 극대화할 투자처를 알리고 개발, 매수, 매각을 통해 활용하게 될 자립심을 길러주는 것, 추후의 자산관리까지 부동산관리의 모든 것을 관리하는 박 대표는 일부 솔루션을 온라인에 공개하며 투자 희망자들의 공감을 얻고 있다.

목적이 있는 투자 지향. 개발에 필요한 분석과 활용방식 조언으로 안전한 자산관리
박 대표는 부동산투자에서 중요한 요소 중 하나가 틈새시장 공략이라고 한다. 우수한 품질의 상품을 낮은 원가율로 확보하는 것이 수익성의 첫걸음이듯, 비용을 지출하는 단계인 설계, 건설, 세금 부분에서 시간과 비용을 줄이는 것이 현명한 투자 재테크의 지름길이기 때문이다. 박 대표는 상가투자와 다가구주택 개발을 희망하는 고객에게 반드시 투자 금액의 상한선을 먼저 묻는다고 한다. 어떤 투자든 간에 자기자본이 40% 미만인 고객에게는 투자를 만류한다는 박 대표는 인기 아파트 청약, 재건축과 재개발에서 하우스푸어로 전락하는 지름길이 매매가와 전세가의 차이가 적을 때 대출을 받아 부동산 한파 때 이자에 허덕이는 투자라고 경고한다. 또한 갭투자(전세를 낀 주택구매)에서는 물살을 탈 시기 분석, 임야 투자 시에는 경사도와 보전산지 여부 확인이 중요하며, 보안림과 사방사업지는 토지이용 계획 확인원에 등재되지 않으니 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 박 대표는 당장 개발하지 않고 있는 산지나 전답도 도로를 끼고 있으면 보상금 및 개발이익이 보장되니 잘 알아보고, 장기적으로는 세금 먹는 존재인 임야나 선산도 단기 임산물 재배를 통해 세금 납부 비용을 벌 수 있으니 정부의 정책을 적극 활용할 것을 당부한다. 박 대표를 방문한 고객 중에는, 임야도 주 분야로 삼고 있는 박 대표에게서 야영장 이전, 수목원 및 수목장 개장, 탄소배출권에 연계된 친환경연료 개발, 농어촌 민박사업 등을 할 때 조림사업을 해야 허가를 쉽게 낼 수 있다는 것을 배워 임야를 활용할 국고지원 사업으로 진입이 가능함을 알게 된 케이스도 있다.

2017년 한미 FTA 부동산법인 개방, 독창적 네트워크 개발하여 앞서나갈 것
박 대표는 지난 11.3 부동산대책 발표로 전매제한기간 연장, 주택청약 1순위 조정으로 투기보다는 실수요목적의 구매자가 유리하며, 투자주기 학습효과로 인해 급격한 영향을 받지 않을 것이라고 전망한다. 앞으로는 대세 추종보다는 그 지역에 최적화된 건물을 기획하고 자체 보유 네트워크를 통해 시공회사와 건축사무소 외에 조언을 받기 어려운 고객들을 연결해 주는 부동산솔루셔니스트 식의 시스템이 유리해 질 것이다. 그 이유는 오는 2017년 한미 FTA를 기해 개방될 부동산법인 정책 때문인데, 박 대표는 미국유명부동산법인들처럼 세무사, 금융관리사, 변호사 등 종합적인 운영체계를 가진 집단이 본격 진출하게 되면 상대적으로 공인중개 일만을 전담하는 이들이 타격을 받을지도 모른다고 전한다. 또 건물주로 진입할 때도 예상치 못한 공실이 생겼을 때의 이자부담을 예방하고, 단순히 저렴한 시공을 위해 책임준공 및 유지보수를 회피하는 업체와의 공사 후 법적분쟁 여지를 피하기 위해, 그리고 올해 호황을 누린 부동산경매시장에서 의외로 자주 벌어지는, 경매단계의 유치권행사로 채권변제 시까지 부동산이 묶이는 상황을 방지하는 법을 더 연구해야 한다고 한다. 그래서 앞으로는 고객 혼자 이런 큰일을 감당하지 않도록 위험부담을 줄이는 전문가 네트워크만이 장기적인 경쟁력을 가질 것이라고 조언한다. “개발호재를 맹신하기보다는 행정계획, 산업단지, 역세권 및 차후 교통개발계획, 택지지구와 상업지구 조화구역 발굴이 부동산의 핵심”이라는 박 대표는 매수와 매각의 최종 선택권을 가진 만큼 선택 부담도 큰 고객을 위해서, 자료를 수집하고 취합하는 토탈 네트워크&솔루션 컨설팅을 확립했다고 한다. 박 대표는 이러한 시스템을 현장에서 더 키워, 해외파에 대적할 한국형 부동산 종합자산관리회사의 근간으로 다져가겠다는 굳은 의지를 밝혔다. 

From consulting to solution and management
Turning undervalued land to valuable land
CEO Park Sung-hyun of Real Estate Solutionist 

Customized real estate consulting services
Changwon City in the southern part of Korea is booming with housing reconstruction, parceling out new apartments and building new towns. Based in the city, Real Estate Solutionist has built its firm status for providing customized real estate consulting services designed for investment. CEO Park is famous for his advice on real estate development projects, analysis on investment market, land development and real estate asset management. Park said that the term ‘station influence area’ would start to be familiar with the citizens of Changwon around the time Changwon-Busan subway was completed in 2020 that connects the two cities less than 40 minutes. But for now, Park continued, the current market conditions of the city was more important to be taken into account and investors needed to approach based on industrial complexes or business districts in and around the city. Park’s expertise in the field has made Real Estate Solutionist grow to be one of the top real estate agents in the city only within 2 and a half years. Park usually starts his advice with an analysis on location, commercial feasibility and potential and moves on to procedure (1:1 consulting), construction, securing the capital and legality, necessary regulations to know and contract with construction firms. Park’s true value, however, comes from his insight to recognize whether the development will be a ‘jackpot’ or a ‘hit and run’. If it is a jackpot, Park lets his clients know and provides services from development to purchasing and selling as well as management. Park also opens some of his knowledge and knowhow to investors online.

Safe asset management 
According to Park, targeting a niche market is an important element of real estate investment. Reducing time and cost in the stages relating to planning, construction and tax can be a wise investment. He always asks first his clients up to how much they can put their money in and advises to those with less than 40% equity capital not to risk the money by taking an example that many people who bought a house with borrowed money being fallen to house poor due to high interest rate. He advises on the importance of seeing the right time to float on the current when doing a gap investment (buying a house based on a lease), and of checking on green belt and the slope of the land when doing a land investment. Checking whether the land is a reserved forest or on the erosion control project is also important as these two are not registered to the land use plan confirmation. The lands that have roads or farming areas can receive compensation or development merit and the people with a mountain can cover the tax by cultivating grains on it, tips Park. Some clients even received useful tips from him that running a forestation business makes it easy to obtain a license for the businesses relating to camp site, arboretum, eco-friendly fuel development and accommodation. 
Preparing for 2017 Korea-US FTA for real estate
Park said that the real estate plan announced on 3 November contained extension of monopoly restriction period and the adjustment on the priority of housing (apartment) subscription had brought advantages to buyers for actual dwelling rather than for investment. Planning ideal buildings for each region and connecting investors to construction firms, so called the ‘real estate solution system’, is very important in the coming age as the Korea-US FTA for real estate in 2017 will bring the advanced total real estate services firms in the US to Korea with the advanced solutions. It will badly affect the existing Korean real estate agents which only deal with limited areas. “We need to provide comprehensive real estate solutions from administrative plan and industrial complex to station influence area, transport development plan and both housing and commercial area as well as responsible construction and management. For this, Real Estate Solutionist has introduced ‘Total Network & Solution Consulting’ and we will provide our very best services to our clients.” <Power Korea> wishes Park and Real Estate Solutionist a successful 2017.