노련한 예측, 분석, 베팅으로 완성하는 신개념 부동산중개
“토지와 주택만 보고 부동산경기를 논하지 말고, 상가와 건물 위주로 파악하라”
미소부동산연구센터 박종복 원장

케이블, 공중파 채널에서 부동산 전문가로 각광받는 미소부동산연구센터 박종복 원장은 고객의 25%를 차지하는 연예인들의 부동산투자전문가이기도 하다. 화려한 스포트라이트 속에는 부동산중개업과 법무법인에 종사하며 법률적 문제해결, 시대적인 상황분석 속에 올바른 직업윤리를 갖기 위해 고군분투하던 중개 전문가가 있었다. ‘성공’의 비결을 자신 있게 말하는 지금도, 22년간 지켜온 휴대전화 번호처럼 초심과 전문성에 대한 열망이 여전한 박 원장을 만나본다. 

탄탄한 법률지식, 연예인 투자성공사례로 입증 받아 성장
하루에도 수십, 수백 여 차례 상가와 빌딩, 임대인과 임차인이 따로 또 같이 부동산을 두고 두뇌싸움이 벌어지는 화려한 도시, 강남 중심상권에는 미소부동산연구센터가 있다. 상가와 빌딩거래의 큰 맥을 내다보는 부동산전문가 박종복 원장은 이곳에서 IMF이전부터 부동산중개에서 파생되는 수많은 사건 사고를 지켜보며 잔뼈가 굵은 인물이다. 그는 1996년 부동산중개업에 입문해, 법무법인의 사무장으로 근무하며 중개인들이 고의로 수임료를 더 챙기기 위해 무리하거나, 혹은 정부 정책을 제때에 숙지하지 못해 생긴 계약상의 문제로 매도인, 매수인에게 소송을 당하는 사례를 보면서 올바른 중개인의 역할을 생각했다.

“규정의 강화나 완화, 신문, 뉴스, 정부 정책에도 관심을 기울이고, 법률지식을 알려 피해를 줄이고 올바른 거래를 성사시키는 존재가 되고자 했다. 그래서 알짜배기 정보를 공유하려 하지 않는 배타적인 내부관행에 대항하며 일했다” 그리고 중개인들에게는 올바른 직업윤리를, 고객들에게는 최대 수익을 문제없이 창출할 수 있도록 돕는 미소부동산연구센터가 탄생했다. 

박 원장은 부동산을 홍보하고 영업하는 전략에 차별화를 두었다. “명함을 내밀며 여기가 좋다, 미리 투자해야 한다는 강요는 이제 잘 통하지 않는다. 그래서 직원들을 건물의 장래성 예측, 투자가치 분석, 돌발적인 상황대비 등 단순 중개업자가 아닌 부동산 전문 인력이 되도록 양성하고 있다. 전문 중개사라는 자부심을 갖고 무리하지 않게, 적절한 시기에 적절한 투자를 하도록 조언하는 것이 바로 우리의 정체성이다” 경매를 통해 현금을 부동산으로 돌리는 연예인들의 재산을 크게 증식해준 사례가 널리 알려지면서, 박 원장은 언론과 연예 관계자들에게도 비상한 관심을 끌게 되었다고 한다. 

예측하기 어려운 부동산투자에 ‘상식’, ‘고정관념’을 깨는 것이 중요
공중파에서 종편까지 경제프로 부동산 관련 조언을 하고 있는 박 원장은 부동산에 대한 고정관념을 수차례 지적해 왔다. “상권은 시기에 따라 바뀌기도 한다. 삼청동은 원래 자가용 보유자들의 조용한 문화향유 공간이었다가 상업유흥 공간으로 변하고, 압구정 로데오 거리는 명품들의 본거지였다가 패션과 식음료, 쇼핑의 거리로 바뀌고 있다. 홍대-신촌은 지역문화를 창조하는 거주자들이 월세문제로 이동해 합정-상수로 영역을 확대하고, 같은 분야의 상권이 한 건물 다른 층에 형성되면 안 된다는 고정관념은 치과와 성형외과가 압구정역 출구에 모이고, 국내와 중국, 일본 등 해외의 이용자들이 몰리면서 깨졌다” 그래서 박 원장은 단순히 토지와 주택의 시세만 보고 ‘부동산 경기가 나빠졌다/좋아졌다’고 말하지 않는다.

“그보다는 해당 지역에 어떤 상권이 형성되었고, 어떤 목적의 건물이 들어서 있는지를 파악해야 한다. 지금 당장 팔고 사라지는 것은 권리금과 수임료 문제다. 부동산중개업이 업자 취급을 받는다면 이 단계에서 자신의 임무가 끝났다고 생각하기 때문이다. 그 건물을 임대해 장사하여 이익을 창출하는 것이 현 부동산시장에 중요한 소득수단이 된 이상, 금싸라기 땅을 샀으니 돈이 모일 것이라는 안일한 생각은 버려야 한다. 그리고 그 선택에 올바른 윤리관을 지닌 중개업 관계자를 만난다면 더할 나위 없이 만족스러울 것이다” 박 원장은 안타까운 사례를 떠올린다. “김포의 한 사장님은 은퇴 후 노후로 임대료를 생각해 IMF이전에 85억을 주고 빌딩을 매입했는데, 시기적인 트렌드를 읽지 못해 공실을 맞아 32억에 내놓았다. 그 때 확실한 지식을 갖고 그의 입장을 생각하는 전문가가 있었다면 매입 단계에서 조언 받을 수 있었을 것이다” 절대적인 조언이란 없고, 일확천금의 꿈을 부채질하기보다 필요한 조언을 하겠다는 박 원장의 일면을 볼 수 있다.

고객의 신뢰를 얻는 것이 최고의 영업방식이자 가치투자
인맥을 조성해 어느 땅에 투자하면 좋다는 분위기 조성보다, 자연스럽게 접근한다는 것이 박 원장의 스타일이다. 여기에 만족한 고객들이 다른 고객을 연결해 준다고 한다. “30대 초반에 골프를 시작했다. 비즈니스 차원이기도 하지만 인간적으로 어울리는 데도 좋았다. 늦게 시작해 재미를 붙여 티칭프로 자격을 획득하고부터 강남/서초/송파 지역 골퍼들의 동호회를 만들고 네이버 골프(회원수 2만6천명)동호회에서는 4년 간 회장을 맡았다. 

고객관리방식이 더 발전한 것 같다” 대부분 취미골퍼들이라 프로를 고용하는 것보다 박 원장의 레슨을 받고 즐거운 시간을 보내며 이 과정에서 자연스럽게 시장경제와 부동산 이야기를 하게 된다는 것이다. 그래서 새로운 고객을 개척 영업해야 한다는 의무감으로 무리할 필요가 없게 됐다는 박 원장은 정보력에서 타의 추종을 불허한다. 사교모임에서 공유되는 알짜 정보를 적시에 캐치할 수 있는데다, 포털에서 길 찾기 서비스가 상용화되자 주소검색 및 해당건물 시세를 확인하도록 해 두었다. 확보해 둔 상당한 정보를 IT기술에 익숙한 세대들을 위해 접목한 것이다. 그러다 보니, 부동산거래 및 고액연봉자들을 특별 관리하는 금융계 자산관리 태스크포스팀에서도 금융관련 시사프로만큼 많은 자문요청을 해 온다고 한다.

“연령과 소셜 포지션에 따라 달리 접근한다. 60대 전후의 고객들에게는 증식보다는 경제상황에 맞서서 자산을 지키고, 새로운 분야에 도전하는 리스크를 최소화하는 방식이 좋다” 자식들에게 건물을 증여하며 ‘박 원장과 상의하라’는 부모들의 믿음은 계약으로 인한 이득계산보다는 매매, 신축 중 무엇이 목적인지, 혹은 직접 경영과 임대 중 무엇인지 부터 철저히 파악하고 조언하는 박 원장의 법률&부동산지식을 전제로 한 업무방식에서 비롯된 것이다. 언젠가 고향 안면도에서 자연을 벗 삼아 살고 싶다는 박 원장의 바람처럼, 프로페셔널함 속의 인간미는 여전히 많은 고객들의 지지를 받는 비결일 것이다.

Introducing a new concept real estate brokerage
“Analysis on shopping district and buildings are important factor in real estate” 
CEO Jeongbok Park of Miso Real Estate

Wide knowledge in real estate law to attract celebrity investors
Miso Real Estate is located in Gangnam District, Seoul the heart of Korean real estate market. CEO Park is specialized in busying and selling stores and buildings and is a veteran real estate broker in the district. He first stepped in the real estate market in 1996 and worked as head clerk of a law firm. He witnessed many people who lost their investment due to incorrect information and documentation. Park said “I closely pay attention to current political and social affairs as well as changes of government policy, regulation and legal documentation so that my clients can benefit from my right information and services.” Miso Real Estate’s motto is ‘Work ethics for brokers, maximum profits for clients’. Park continued “It is no longer working that a broker lures a client by taking advantage of client’s ignorance in the market. A good broker is someone who is equipped with professional knowledge in the field and analytic ability. It is Miso Real Estate’s job to provide honest yet profitable advice and services to our clients.” Park is famous for making profits for celebrities by busying and reselling buildings at an increased price and has become highly sought after among investors. 

Breaking the prejudice is the key to success
Park is currently giving real estate advice on various TV programs and pointed out about people’s prejudice in the real estate market. He said “Commercial supremacy zone always changes. Samcheong-dong has turned into a commercial zone from a rich residents’ area and Rodeo Street in Apgujeong-dong the center of food and shopping from luxury goods area. Hongdae and Sichon have expanded to Hapjeong and Sangsu. It was a common belief that the same business item should not be in the same building but recent gathering of same business items in one zone broke the prejudice which was caused by an increasing number of foreign tourists.”

For this reason, Park never depends on the current price of land and housing to gauge the market. He continued “It is important to analyze the commercial power in the region and what kind of buildings are there. Buying and selling a real estate generates premium and legal fee. But what actually makes profits nowadays is to rent a building to do a business not just buying a land and wait. If you can meet a good and professional broker during this process, you are highly likely make profits.” Park took a bad example “A retiree bought a building at $8.5M as part of his retirement plan but the building was left empty for a long time due to changes of the trend at that time which he couldn’t read. He had to resell it at $3.2M. If he had a good broker he wouldn’t have bought the building at that price.” There is no absolute advice nor quick bundle but only honest and accurate information and advice. 

Gaining clients’ trust is the best management and investment
Park never recommends speculation but follows the flow of the market. He said “I started playing the golf in my early thirties. It was for business but I found it worth for building friendship. I obtained a teaching certificate and made a golf club in Gangnam District which now has 26,000 members and I have served as chairman of the club for 4 years. I can say that I improved my client management skill in this way.” As most of them are amateur golfers, Park provides light golf skills over a chat on economic issues and real estate market. Through this, Park gathered core information with which he made a program for people to check on the value of the buildings online. Thanks to Park’s strategy and business acumen, numerous asset management task force teams, whose clients are high salary men, are asking Park an advice.

Park said “I use different tactics according to each age group and social status. For those around 60 are advised to keep their assets rather than try to expand especially in the new fields they don’t much know about.” Many rich parents in the district give buildings to their children on a condition that they should seek professional advice from Park so that they cannot lose the value of the buildings. Park said that one day he wants to move to his hometown in Anmyeondo and settle down for the rest his life.