저금리 시대 가치투자, 부동산투자에도 정품인증시대 도래하다
“호텔의 명품 윈덤 브랜드가 인정하는 분양형 호텔 투자의 밝은 미래”
퍼스트민서(주) 서정수 회장 

신규호텔 건설촉진을 위해 제정한 ‘관광숙박시설확충을 위한 특별법’이 올해 만료되면서, 막차를 타기 위한 투자자들의 안목이 더욱 예리해졌다. 부동산투자는 적시에 들어가는 것이 수익의 지름길인데, 주변의 평판만으로는 부족한 ‘정품 인증’의 개념이 분양형 호텔 투자에도 적용되는 시대가 왔다. 브랜드가치를 인정받는 함덕 2차 분양건으로 화제가 된 퍼스트민서(주)의 서정수 회장을 만나 올바른 부동산투자의 진정한 강점을 점검해본다.

보다 월등한 경쟁력은 ‘이름’에서 확인할 수 있다
최근 국내 부동산투자자들은 퍼스트민서(주)라는 이름에서 ‘라마다’를 떠올린다. 청구 아파트가구 462세대 사업 시행 경험이 있으며 19년 간 미국에서 변호사로 활동한 서정수 회장은 2013년 한국에서 퍼스트민서(주)를 창립했다. 호텔 사업에 대한 관심이 컸으며 파산 전문 변호사, 부전공으로 마케팅을 전공한 서 회장은 인맥과 경험으로는 이미 충분히 준비된 상태였다. 그리고 유명 분양대행회사인 세중코리아 김학권 회장과의 친분이 두터워 그의 자문으로 2013년 8월 라마다 제주 함덕 1차 호텔을 분양형 호텔 사업의 시작으로 삼게 된다. “수익형 호텔은 원래 시행사업이다. 한국에서는 분양자 보호법이 존재하기에, 시행을 해도 시행대금은 언제나 신탁사를 통해 안전하게 관리한다. 10여 개 신탁사 중 가장 메이저, 신탁사는 바로 한국토지신탁이다. 사기업의 형태 이전엔 정부 기관으로 출자되던 곳이다. 상당히 철저한 수주심의를 거쳐 작년에 통과되어 함덕 1차는 호텔객실 311세대가 3주 만에 문제없이 마무리되었다” 오는 9월 그랜드 오픈할 예정인 함덕 1차는 제주 국제공항에서 차로 20분정도밖에 걸리지 않는데다, 인근에 함덕 해변이 펼쳐져 있어 관광호텔로서 경쟁력이 크다. 또한 한국토지신탁 최초의 수익형 호텔투자형태로서 대부분의 시행사들이 많은 이윤을 남기는 것과 달리, 서 회장은 사업 시행이 끝나고 나면 일반적인 분양형 시행사들과는 달리 운영 쪽에 포커스를 둔다고 한다. 투자자들에게 안정적인 수익을 보장해주기 위함에서이다. 가격 경쟁력을 보장하는 것도 중요한 성공요소다. “시내 권의 분양실패 원인을 분석해보면 분양가가 2억 이상이나 되어 올인하기엔 너무 비싸다는 이유가 클 것이다. 그래서 우리는 분양가에 소액투자자들의 입장을 반영해 1억 중반대로 정했다” 대명 등 메이저 콘도들이 처음에는 3개 정도로 시작해서 지분을 넓혀갔듯, 서 회장에게는 그렇게 인정받으며 운영사로서 확장해가겠다는 포부가 있다. 

함덕 2차의 장점을 아는 순간 투자를 결심하게 돼
서 회장이 제안하듯 수익형 호텔에 분양을 넘어 호텔의 운영권까지 주는 경우는 드물다. 더욱이 안전을 위해 보류 상태의 3%, 확정된 8%를 포함하면 최대 11%의 수익률을 보장한다. “분양자들은 흔히 호텔을 주거지로 생각하시는데, 2012년부터 3년간 객실등기에 대한 한시적인 정부 허가가 났고 연장 여부는 현재 계류 중이다. 그러므로 투자 희망자들에게 2015년은 호텔에 투자하는 희소성 있는 수익사업의 막차를 타는 아주 좋은 기회이기도 하다. 수익형 부동산으로 대개 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자를 많이 했는데, 관리와 접근성이 어렵다. 특히 개·보수 같은 관리는 개인이 감당하기 어렵다. 수익호텔은 그 점에서 경쟁력이 있다” 게다가 은행금리 1.5% 시대가 오면서, 제 2금융권의 안전성에 대한 불안감이 이어지고 퇴직금과 여유자금을 수익형 부동산으로 돌리는 추세다. 그런데 수익형 호텔은 분양계약서를 쓴 다음부터 10년 단위로 위탁증서가 갱신된다. 또 시행사들은 보통 시행조건만을 이행할 뿐, 운영은 시행사가 직접 책임지지 않기 때문에 투자자가 운영수익에 대한 불안감을 느낄 수 있지만 퍼스트민서(주)는 시공 후 직접 운영까지 하기에 투자자들의 불안감을 해소 할 수 있다. 그래서 미국식으로 ‘매니지먼트’하는 투자 운영방식을 도입한 서 회장의 방식은 브랜드를 런칭해 체계적으로 운영하는 시스템의 도입이었다. 그러한 이유로 함덕 1차가 3주 만에 완판 된 데 이어 6월 시작된 함덕 2차 151세대 역시 호평 속에 진행 중이다. 사전 청약이 상당히 많이 들어왔기 때문이다. 서 회장은 컨벤션, 웨딩홀, 옥상자쿠지, 그리고 바베큐장을 넣은 1차 완판에서 아쉬웠던 부대시설을 더 보강한 것이 즉효했다고 전한다. “도면을 보면 고객들이 원하는 것들이 담겨 있다. 2차에는 사우나와 옥상 수영장이 추가되어 있다. 또한 2차의 부지 뒤에 리조트 개념의 빌라를 매입해 그곳을 직원 숙소, 가족들을 위한 리조트처럼 사용할 수 있으니, 제주에서 경쟁력 있는 특급호텔의 조건을 모두 갖추게 되는 것이다” 

윈덤에서 ‘진짜’ 라마다로 인정받은 최초의 분양형 호텔
라마다라고 다 같은 라마다가 아니다. 라마다의 본거지 윈덤은 공식 컨퍼런스에도 클린턴, 부시 등 유명 인사를 초청하는 호텔계의 엘리트 그룹이다. 그런데 한국에서 라마다라는 이름을 사용할 때, 호텔의 내실을 기해 브랜드가치를 높이라는 본사의 의도와 달리, 분양만을 위해 이름을 오용하는 사례가 이어지면서 윈덤 본사에서 브랜드담당자를 보내 통제하기 시작했다. 서 회장은 이러한 상황을 파악하고 운영에 내실을 기하면서 시설을 갖추기 시작, 윈덤 본사에서도 퍼스트민서(주)를 인정하고 있다. “라마다의 이름을 쓰는 두 업체를 취소시키고 우리에게만 브랜드사용권한을 주었다. 브랜드는 레귤러 라마다, 라마다프라자, 라마다스위트 등이 있는데 모델급의 라마다앙코르와 달리 퍼스트민서(주)의 함덕과 강정 호텔은 레귤러 라마다급으로 진짜 라마다라고 할 수 있다. 그리고 제주성산의 1만 평정도 녹지에 런칭 될 리조트에는 ‘윈덤가든’이라는 이름을 받게 된다. 이것은 국내 최초로 인정받는 윈덤의 네이밍이다” 서 회장은 함덕 2차가 끝나는 대로 착수하는 4차 윈덤가든인 제주성산의 인허가는 이미 끝난 상태라고 한다. 윈덤에서도 서 회장이 직영으로 4개를 운영하는 체계를 인정하기에, 윈덤과의 파트너십은 서 회장의 날개를 더 달아주는 격이다. 더 나아가 서 회장은 전 세계 윈덤 사이트에 들어가면 제주도에서 다이렉트 부킹이 가능하게끔 하는 것을 목표로 하고 있다. 서 회장의 고객편의주의는 여기서 끝이 아니다. “보통 콘도는 회원권을 납부해야 쓸 수 있는데, 우리는 처음으로 분양자들에게 추가이익을 주기 시작했다. 6곳의 제휴호텔들을 우리와 계약한 분양자들이 매년 10일 씩 무료로 사용할 수 있도록 했다. 함덕, 서귀포, 태백 라마다호텔앤리조트 등 사용할 수 있는 콘도는 현재 전국적으로 6곳이지만 점차 늘어날 것이다. 콘도시장에도 이제는 경쟁마케팅이 필요한 시점이다. 우리는 정면 돌파하여 단순숫자경쟁이 아닌 마케팅력으로 고객에게 어필할 자신이 있다” 서 회장은 이처럼 ‘고객들이 원하는 혜택은 물론 어디서도 찾아 볼 수 없는 퍼스트민서(주)만의 옵션도 잘 챙겨 보장해 드리겠다’는 굳은 의지를 보였다. 이렇듯 보다 장기적으로 운영방식을 업그레이드하는 분양형 호텔로서 새 바람을 일으키는 서 회장의 행보를 앞으로도 주목해 본다. 

Value investment in the age of low interest rate
Parcel out-type hotel investment recognized by Wyndham
Chairman Peter Seo of First Minseo

Superior competitiveness found at a prestigious brand
The name First Minseo reminds domestic real estate investors of Ramada. Seo, who established First Minseo in 2013, has an experience building 462 households of Chonggu Apartment and working as a lawyer specialized in bankruptcy in the US for 19 years. Apart from being a lawyer, Seo was much interested in hotel business and he sub-majored in marketing. With his know-how and connections, particularly with Chairman Kim Hak-gwon of Sejung Korea (parcel-out agency), Seo put himself into a parcel out-type hotel business of the first Hamdok   Ramada Hotel in Jeju Island on August 2013. Seo says "profitable hotel is originally an implementation business. ROK has The Protection of the Parcel-out Law in which the implementation payment is always safely managed by trust companies. And Korea Real Estate Investment & Trust Co (KOREIT), among 10 trust companies in Korea, is the leader in the field. It used to be a government funded institution before it went private. KOREIT is well known to carry out a thorough and meticulous screening but 311 rooms of the first Hamdok Ramada Hotel passed the screening in 3 weeks without any problem." The hotel is scheduled to open in September this year. It is located in a 20 minute distance from the airport and Hamdok beach is nearby. As the first profitable hotel investment type of KOREIT, Seo rather focuses on management to guarantee the sustainable profits for the investors unlike other parcel-out agencies which focus on just making a lot of profits. Competitiveness in price also plays an important role. Seo says "parcel out in down town is very difficult as the price is often more than $200,000. This is the reason I set the price around $150,000 in the hope of attracting small investors." Like other major condo business such as Daemyung, Seo is starting with small things to be bigger as he is gaining more recognition. 

The advantage of second Hamdok Hotel to trigger investment
It is rare for a profitable hotel to hand over the management right over just parcel out as it guarantees up to 11% earning rate (3% of hold state, 8% of fixed state). Seo says "the government temporarily allowed room registration for 3 years in 2012 and the extension period is pending. Therefore, this year is the last chance for investors who are interested in hotel investment. People normally invest in real estate, studio apartment or urban housing but the problem is that it is difficulty to manage. In that respect, profitable hotel investment has a competitiveness." It has became a trend that people tend to invest in profitable real estate due to a low interest rate and a distrust in non-monetary institutions. But profitable hotel investment renews a certificate of trust every 10 years after first signing the contract and parcel out agencies do not care about its management which gives investors an inconvenience in running the room. But First Minseo covers from construction to management to relieve anxiety of the investors and introduced the US-type systematic management system. This was the reason that the first Hamdok was parceled out within 3 weeks and 151 rooms of the second Hamdok, started in June, is being parceled out with much praise. If first Hamdok facilitated convention halls and wedding halls, rooftop Jacuzzi and barbecue areas, the second Hamdok added more facilities and this is playing a great role to attract investors. Seo says "we installed various facilities according to our customers wants. The second Hamdok contains sauna and rooftop swimming pool. We also bought the resort-type villa behind the hotel which can be used for staff and their families."

The first parcel out-type hotel recognized as true Ramada by Wyndham
Not all Ramada is same. Wyndham, as the base of Ramada, is an elite group which has had a group of numerous celebrities including Clinton and Bush in  their official conferences at the hotel. But many Ramada in Korea focus on taking advantage of the brand value to generate more profits instead of meticulous management and for this reason Wyndham started to interfere their management. But Seo is exception and First Minseo is the only one that Wyndham gives credits in terms of its management. Seo says "Wyndham canceled the rights for two of the Korean companies which used the name 'Ramada' and we are now the only Korean company which can use it. Wyndham runs numerous brands including Regular Ramada, Ramada Plaza and Ramada Suite. And First Minseo's Hamdok and Gangjeong Hotels are Regular Ramada level and they are true Ramada. Also, a resort which will be built on a 33,057 square meter land in Sungsan, Jeju Island can use the name 'Wyndham Garden' for the first time in Korea." Seo said that they already acquired licence for the resort. This means that Wyndham allowed Seo to run four directly managed brands. Also, the partnership with Wyndham actually strengthens Seo's management capability and further expansion of his business. Meanwhile, Seo is planning to build a network which people can directly book a room of his hotels on the Wyndham website wherever they are in the world. Seo says "normally, you can use a condo by paying a membership fee but our investors can use 6 partner condos including Hamdok, Seogwipo and Taebaek Ramada Hotel & Resort for free for 10 days a year and the number of our partner condos will increase", adding that, "we compete by our marketing ability and excellent customer services through our unique investment options."