▲ ㈜다오름 소일섭 대표

‘수익형 부동산’, 투자의 성공 트렌드를 제시하다

㈜다오름 소일섭 대표

지난 2014년 한 해 동안 한국을 방문한 외국인 관광객이 2013년 대비 약 16% 증가한 1,400만 명을 돌파, 역대 최대치를 경신했다. 중국인 관광객 ‘요우커 열풍’과 더불어 급증하고 있는 외국인 관광객들은 전국 각지로 퍼져나가며 침체되어 있던 지역경제에 활기를 불어넣고 있다. 특히 지난 9.1 부동산 대책 이후 토지시장에 훈풍이 불어오면서, 관광산업과 연계한 부동산 시장에도 관심이 집중되고 있다. 2015년 성공투자를 위한 해법을 들어보고자 ㈜다오름의 소일섭 대표를 만나보았다.

단기 투자보다는 장기적 관점의 수익형 부동산 개발

지금까지 발표된 일련의 부동산 대책 대부분은 서울과 수도권 지역을 대상으로 한 것이었다. 대한민국 총인구의 절반이 살고 있으며, 대부분의 기업과 산업이 수도권을 중심으로 이뤄지고 있었기에 상대적으로 지방 부동산 시장은 소외될 수밖에 없었다. 하지만 공기업 및 기업체의 지방이전과 관광산업의 활성화로 인해 지역경기가 살아나면서 지방 부동산 시장을 바라보는 시각 또한 크게 달라지고 있다.

지난 9.1 부동산 대책 이후 토지시장에 불어오고 있는 훈풍은 부동산 경기회복에 대한 기대감을 높이며 전국 땅값 상승에 일조하고 있다. 투자 지형도가 다시금 부동산 중심으로 이동하고 있는 것이다. 특히 토지가 새로운 투자처로 떠오르며 기존의 부동산 투자와는 다른 패러다임의 수익형 구조를 창출해내고 있다. 그간 부동산 시장의 총체적인 침체에도 불구하고, 토지에서 부가가치를 창출해 성공투자로 이끌어온 ㈜다오름의 소일섭 대표는 지금이 ‘토지 투자’의 적기라고 설명했다. “토지는 형질 변경을 통해 어떤 옷을 입히느냐에 따라서 아파트, 상가, 오피스텔, 타운하우스, 전원주택 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 토지는 주택이나 건물에 비해 포화되지 않았다는 것이죠. 즉 부동산 시장의 블루오션이라고 할 수 있습니다.”

주변 개발 호재에 따라 호가를 칠 정도로 지가 상승폭이 크며, 직접적인 호재가 아니더라도 민감하게 반응할 수 있는 잠재력을 가지고 있다는 점이 토지 투자의 강점이다. 이 같은 토지 투자는 그동안 건설사와 시행사 등 대형거래 위주로 움직여 왔던 것이 사실이다. 그러다보니 자금력이 뒷받침되지 못하는 일반인들은 토지보다는 아파트나 상가에 투자의 눈을 돌릴 수밖에 없었다. 이러한 상황에서 소일섭 대표가 제시한 대안이 바로 ‘수익형 부동산 개발’이다. 토지와 수익형 부동산을 결합한 일석이조의 투자시스템을 통해 성공투자의 답을 제시하고 있는 것이다. 우선 투자 가치가 높은 토지를 엄선해 분양하고, 이를 투자자들과 함께 풀빌라나 전원주택, 세컨드하우스 등의 수익형 부동산으로 개발함으로써 안정적이고 장기적인 수익을 창출해내고 있는 것이다.

일각에서는 토지와 풀빌라를 결합한 소 대표의 방식에 주변 시세보다 다소 비쌀 것이란 이견을 제시하기도 한다. “물론 개발이 안 된 토지의 시세보다는 조금 비싼 것이 사실입니다. 하지만 많은 필지를 한꺼번에 개발해 비용을 줄였으며, 허가, 동의 등 법적문제를 해결하고 리스크를 제거한 토지만을 분양하기 때문에 투자의 안정성도 도모할 수 있다는 장점을 가집니다.”

소 대표는 고객의 리스크를 줄이기 위해 개발 예정지는 지양하고 개발 확정지만을 선별해 분양하고 있다. 예정지의 경우 개발 호재에 힘입어 땅값이 천정부지로 오를 수 있지만, 개발이 원점으로 돌아가면 고스란히 그 리스크를 고객이 떠안아야 하기 때문이다. 반면 확정지는 예정지에 비해 상대적으로 시세차익이 떨어질 수 있지만, 그만큼 안정적일뿐 아니라 지속적인 지가상승을 기대할 수 있다는 장점이 있다. “큰 리스크를 떠안을수록 큰 수익을 낼 수 있겠지만, 그만큼 불안한 투자가 될 수밖에 없습니다. 투자는 말 그대로 ‘투자’가 되어야지 ‘투기’가 되어서는 안됩니다.”

온천타운 개발로 풀빌라 수요 상승 전망

정부의 지방관광 활성화 대책은 소일섭 대표가 제시하는 ‘수익형 부동산 투자’의 수익구조에 더욱 호재로 작용하고 있다. 최근 충주 돈산온천관광지구 도시개발사업이 급물살을 타면서 인근에 아파트, 복합리조트, 온천 치료시설, 워터파크 등 주거와 관광 시설단지가 조성될 계획이기 때문이다. 돈산온천관광지구 도시개발사업은 수차례 사업연기가 이어지며 20년 가까이 개발이 지연되어 왔던 곳이다. 하지만 정부의 지방관광 활성화 대책과 더불어 2018년에 들어서게 될 중부내륙철도 돈담역의 강점을 바탕으로 충주시는 이 지역을 주거와 관광이 어우러진 ‘웰빙시티’로 조성할 계획이다.

토지분석과 풀빌라를 함께 개발하면서, 충주 앙성면을 예의 주시해온 소 대표는 천혜의 자연환경과 함께 교통의 편리함까지 갖춘 돈산온천관광지구가 향후 지역의 대표적인 관광산업단지가 될 것이라고 전망했다. “돈산지구는 강원도와 경기도, 충청북도 등 삼도의 접경지역에 위치해 있는 사통팔달 교통의 요지입니다. 수질이 우수하고 인근에는 남한강도 흐르고 있어 자연경관이 뛰어난 장점도 있습니다. 2018년 개통 예정인 중부내륙철도 돈담역(221역)이 들어서면 그 개발효과가 더욱 상승하리라 예상됩니다.”

충주호를 기반으로 한 자연경관은 자연스럽게 관광객 유입으로 이어지고 있어 토지 투자 최적의 요건을 갖추고 있다. 또한 중부내륙선철도가 개통되면 분당 판교에서 앙성면 돈암역까지 30분대에 도착할 수 있고, 서울 강남에서는 1시간이면 이동이 가능하게 된다.

향후 온천 테마의 주거단지와 리조트 기반의 복합웰빙시티로 거듭나게 될 돈산온천관광지구 인근에는 충주 첨단봉제산업단지도 조성된다. 충주시와 한국패션협회가 MOU를 체결한 이 사업에는 ON&ON의 보끄레머천다이징, 크로커다일의 형지어패럴, 쌈지 등 5개 의류업체가 참여했다. 한국패션협회의 김인수 부회장은 “교통여건이 좋고 생산인력이 풍부한 충주는 최적의 입지여건을 갖추고 있습니다. 과거의 봉제공장 개념을 벗어난 첨단공단으로 조성할 계획”이라고 밝혔다. 총 2,000억여원의 사업비를 투자해 탁아소와 유아원, 스포츠시설 등을 갖춘 첨단패션단지를 구성하게 될 이 사업은 최근 적자로 반전된 국내 의류수출입 구조의 위기를 타개하기 위한 방안으로 마련됐다. 사업을 추진하고 있는 한국패션협회에는 300여 개의 패션기업이 가입돼 있어 공단조성이 완료될 경우 4,000~5,000명의 신규 고용효과가 창출될 것으로 전망되고 있다.

이 같은 이유로 소 대표는 충주시 앙상면 일대를 최고의 투자처로 낙점하고, 현재 고객들과 함께 풀빌라 단지를 1차~3차까지 분양완료 했으며, 4차와 5차 단지를 진행 중이다. 국민소득 증가와 함께 주 5일제 근무 확대, 외국인 관광객 증가 등 여행과 레저를 즐기는 인구가 증가하고 있어서 풀빌라에 대한 수요는 늘어날 수밖에 없다는 전망이다.

고객의 이익을 우선하는 정도경영

부동산 투자의 새로운 지평을 열고 있는 ㈜다오름의 소일섭 대표는 토지와 백화점을 융합한 이른바 ‘토지 백화점’ 시스템을 구상 중이라고 한다. 이 시스템은 백화점에 진열된 여러 가지 상품 중 마음에 드는 좋은 상품을 구매하는 것처럼, 고객들이 다양한 토지를 살펴보고 자신에게 꼭 맞는 토지에 투자하는 방식이다.

‘토지 백화점’ 시스템은 곳곳에 난립하며 부동산 시장을 혼탁하게 만들고 있는 ‘떳다방’이나 ‘기획부동산’ 문제에 대한 훌륭한 대안으로 평가받고 있다. 고객 최우선주의를 바탕으로 한 투명한 정보공개 시스템은 그간 많은 부동산 업체들이 잃어왔던 ‘신뢰’의 가치를 재구축하는 데에 기여하고 있다.

㈜다오름만의 이 같은 운영 원칙은 기업을 올바르고 떳떳하게 이끌어 나가고자 하는 소 대표의 경영철학에 기초하고 있다. 항상 고객의 투자를 효율적이고 이익이 극대화되는 방향으로 이끌 수 있도록 부정과 타협하지 않는 자세가 그가 추구하는 신념이다. “일각에서는 토지 투자에 성공할 수 있는 확률이 적다고들 합니다. 이는 1~2년 안에 수익을 내려하는 과도한 욕심 때문이라고 생각합니다. 토지 투자는 단기적으로는 3~5년, 중기 5~7년 혹은 7~10년 정도의 시간이 지난 후에야 진정한 가치가 들어나기 때문에 장기적인 관점에서 투자가 이뤄져야 합니다.”

소 대표는 최근 부동산 열풍을 타고 다시 증가하고 있는 사기 행각에 대한 위험성을 경고했다. 기획부동산에 의한 허위과장 매물 사기가 늘어나고 있으며, 이를 피하기 위해선 무차별적인 투자보다는 용도에 맞게 땅을 구입하는 게 중요하다고 설명했다. 자신이 구입하고자 하는 목적과 용도에 관심을 가지고 그에 맞는 계획을 세워나가는 것이 달콤한 말로 현혹하는 부동산 사기에 걸려들지 않는 방법이다. 소 대표는 마지막으로 올바른 경영을 이끌어 나가는데 도움을 주고 있는 직원들에게 고마움을 표했다. “좋은 땅을 선별하고 분석하는데 현장만큼 중요한 곳이 없습니다. 현장에서 고생하는 본부장님에 대한 고마움이 큽니다. 또한 회사가 이만큼 성장하는 데 있어서 직원들의 도움이 컸습니다. 모두와 함께 오랫동안 갈 수 있는 회사를 만들고 싶습니다.”

많은 토지를 판매하는 것보다는 고객과 회사, 직원 모두가 성공하는 것을 목표로 삼고 있다는 ㈜다오름의 소일섭 대표. 땅의 잠재력과 가치를 개발하고 공유하고자 하는 그들의 노력이 부동산 시장에 긍정적인 활력을 불어넣을 수 있기를 기대해 본다.

'Profitable real estate', introducing a promising trend in investment

Ilsub So, the CEO of Daorum

The number of foreigners visiting Korea increased by 16% over previous year in 2014 which was the record of 14 million people. Especially, the explosive number of Chinese tourists are making things hum in the regional economy. But this has brought another effect on real estate market since the announcement of 9.1 Real Estate Policy. Korea's top bilingual magazine Power Korea has met Ilsub So, the CEO of Daorum and heard the answers for a successful investment in 2015.

Focusing on a long term profitable real estate rather than a short term investment

Most of the real estate policies have been centered on the capital areas where almost half of the whole population live and work, not to mention many enterprises and industries being active there. This was resulted in the local real estate market being alienated. However, people started to see the market in a different view as the regional economy is booming due to the activation of tourism and relocation of numerous public enterprises to the provinces. In addition, the 9.1 Real Estate Policy is playing a part to increase the land price nationwide. This means that the investment trend is moving to the real estate market but this time it is rather centered on land. So, who has been leading a successful investment in land, advised that now is the high time of investment in land by saying "land has many advantages to be used for apartment, shopping district, town house and country house according to its need and purpose. It means that it in not overflowing like houses or buildings. In other words, it is a blue ocean in the real estate market."

Land has many values according to the development plan around the area, and also the potential to be valuable in the future if not now. The land investment has been popular among major construction firms and builders which turned private investors into seeking the profit in apartment or shopping center. In this situation, So suggested 'profitable real estate development' as an alternative which will bring you profits by combining the land with profitable real estate. First of all, parcel out an investable land and secondly, build pool villa, country house, second house, or whatever that suits to make profits for a long term and in a sustainable return structure.

Some people reckon that So's land plus pool villa method will be more expensive than the market price but So says "it's true it might be more expensive than the market price. But it provides stability as a large land is developed at once to reduce the cost, and only the lands that have no legal problems, such as permission and agreement' are parceled out." So only parcels out the land set for development rather than set to be a candidate for development in order to reduce the risk because prearranged land can be highly profitable but once the plan has been canceled, you have to take all the risk that is predicted. On the other hand, the land already set for development can bring relatively low profit but it is as much stable and sustainable in long term profits. So said "bigger risk, bigger gain but you will have to live in fear of losing what you have invested. Investment must be investment but not speculation."

Demand for pool villa to rise due to the development of hot spring town

The government's regional tourism activation policy has positive impact on So's 'profitable real estate investment' because the recent Donsan Spa Tourist District Urban Development Project is expected to bring apartments, complex resorts, spa rehabilitation facilities and water park in the surrounding area. The Project has been delayed for 20 years but the government policy and Dondam Station on Central Inland Railway in 2018 triggered the project and Chungju city is planning to develop the area as a 'wellbeing city'.

So has been observing Angseong-myeon, Chungju-si and predicted that the Donsan district will be the major tourist complex. So said "the district is ideally located on the border of Kangwon Province, Gyeonggi Province and North Chungcheong Province. The water quality is excellent and Namhan River is flowing nearby and Dondam Station in 2018 will bring even more development effect." The natural environment around Chungju Lake is naturally attracting tourists which means it is an ideal place to invest and when Central Inland Railway is completed, it takes only 30 minutes to Dondam Staion from Bundang and Pangyo, and 1 hour from Gangnam, Seoul. Chungju High-tech Garment Industrial Complex is also expected to be built around the area. Chungju city and Korea Fashion Association signed a MOU for the project and the complex will invite Bokkeure Merchandising of ON&ON, Hyungji Apparel of Crocodile, and Ssamji. The vice-president of Korea Fashion Association Insu Kim said "with its good transportation and abundant human resources in production, Chungju city provides optimal location conditions. The Garment Industrial Complex will be built as a high-tech complex unlike a conventional garment factory." $200m are expected to be invested in the project to solve the constructive crisis of the domestic fashion industry, and the complex will include nurseries, kindergartens, and sports facilities. Korea Fashion Association, which leads the project, has 300 fashion enterprises, and they expect to create 4,000 to 5,000 jobs when it is completed.

For these reasons, So pointed the surrounding area of Angseong-myeon, Chungju-si as the best investment spot. He has parceled out the pool villa complex up to the third round of sale and 4th and 5th rounds are being processed. The demand for pool villa is expected to rise owing to a five-day workweek and the increased number of tourists & leisure population.

Proper management that prioritizes customer's interests

So is planning to introduce 'land department store system'. Like customers pick up a product they desire, they can pick up a land that suits their desire. The system is praised for a great alternative to the agents of one-off speculative investment in land. So's transparent release of information is contributing to building trust the industry has lost. Daorum's operational principle is based on So's proper management philosophy. He provides effective investment methods and maximum profit while not compromising with the deals under the table. So said "some people say that investing in land has less chance to make profits because they only want to see a quick profit in 1 or 2 years. But land investment generally takes 3~5 years in a short term, 5~7 years in a mid term, and 7~10 years in a long term."

So warned about a fraud recently practiced in the market. To avoid it, So advises to buy the land according to your need and purpose but not according to your blind desire to make profits.

So also encouraged his staff who is giving their best for proper management by saying "to check whether it is a good land, there's no better way than to go and see and I thank my staff who is working in the field. It was impossible for the company to grow this much without their help. I want to make a company to last longer together."

So gives more value to growing together rather than to selling more land. So and the staff are the people who find and develop the value and potential of a land to share it with others. Power Korea expects them to bring a positive energy to the real estate market and wishes a prosperous 2015.

정시준 기자  jungsijun@naver.com