▲ 세금바르게쓰기 납세자운동 강남구지회 부회장 부동산 전문가 더 한국경매(주) 상임고문 이상일

올해 문재인정부의 여러 부동산 정책들의 발표로 부동산 경매시장은 서울을 비롯한 수도권과 일부 광역시에 그야말로 고경쟁화, 고낙찰가화 현상을 보였다. 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 경매에 많은 사람들이 몰리면서 서울시를 포함한 주요 도시들의 낙찰가는 시세를 웃도는 수준으로 낙찰이 되는 일도 비일비재하게 나타나 경매의 본질을 무색하게 만들기도 했다. 2016년 5월 청와대에 입성한 문재인 정부는 다섯 차례에 걸쳐 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 주요내용은 단기 투자수요 억제와 주택시장 안정화이다. 2018년부터 대출규제와 세제 강화 등 2017년 집중적으로 쏟아낸 정부의 규제책이 본격적으로 시행된다. 주요내용은 신 DTI시행, 양도세 증가 등 세율강화, 재건축 초과이익 환수 재 시행, 주거복지 로드맵 등이다. 

대출규제와 세제 강화속에서 보석같은 물건 찾아서
 부동산 경매전문가인 더 한국경매(주)의 이상일 상임고문은 2018년에는 이 같은 증상이 해소될 것으로 예상했다. 이 고문은 “2018년부터 정부의 부동산정책들이 실행되고 점진적 금리 인상도 가시화됨에 따라 매물이 늘어 경매시장이 활성화 될 것으로 예상합니다. 또한 투자자 비중이 높은 경매시장은 대출규제 등의 여파로 입찰경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 동시에 하락할 것입니다. 이것이 오히려 경매입찰자들에게는 기회입니다. 경쟁이 줄고 더욱 저렴하게 다양한 부동산을 매입할 수 있으니 경매시장에 좋은 시절이 찾아온 것이죠.” 라고 말했다.
 이 고문은 실패 없는 투자를 위해서는 정부의 부동산 정책에 순응하되 그 틈새를 찾아 알찬 수익을 내는 것이 중요하다고 말한다. “대출규제와 세제 강화 등 중첩된 규제로 인해 시장이 암울해 보여도 보석처럼 빛나는 투자물건들은 있습니다.” 라고 덧붙였다.
더 한국경매(주)의 이상일 고문은 다양한 사회봉사 경력을 가지고 있다. 민주평화통일회의 자문위원이며, 바르게살기운동 경기도협의회 부회장직을 맡고 있다. 또한 지역신문에 다양한 주제를 다루는 칼럼을 기고하는 등 다방면적인 활동을 하고 있다. 20년간 부동산 전문가로 활동하고 2권의 부동산 관련도서를 집필한 경제전문가이기도한 더 한국경매(주)의 이상일 상임고문은 경제가 성장하면 부동산가격은 정기적으로 오르기 때문에 부동산 가격이 하락하거나 안정세에 접어드는 시기라 하여도 관망만 하지 말고 수익성이 좋은 부동산을 찾아서 투자를 해야 한다고 말한다. 또한 이 고문은 “수익성 위한 부동산을 사는 방법은 일반매매, 분양, 경매중, 경매가 가장 좋습니다.” 라고 덧붙여 말했다.

국가가 주도하는 4차산업혁명! 부동산도 비껴갈 수 없어
 최근 몇 년간 주택시장은 수도권과 지방의 양극화로 요약된다고 말한 이 고문은 2018년에는
이 현상이 더욱 심화될 것으로 예상했다. 많은 부동산 전문가들도 공통된 의견을 내놓고 있다. 서울과 인접한 경기도와 인천은 주택 공급이 제한적이고 수요는 많아서 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라고 전문가들은 예상하고 있다. 이것은 곧 서울에서 멀어지는 부동산은 시장이 더욱 위축될 수 있다는 말이다. 특히 이 고문은 부동산 또한 4차산업혁명에서 벗어날 수 없다고 말한다. 이 고문은 “인공지능(AI)과 사물인터넷(IoT), 자율주행자동차 등으로 대변되는 4차산업혁명이 실제생활에 적극 활용되는 머지않은 미래에는 국가의 국토개발구조에도 큰 영향을 끼칠 것입니다. 국가주도로 이루어지는 4차산업혁명은 효과를 극대화시킬 수 있는 대도시 위주로 먼저 이루어질 겁니다. 직접적인 변화의 혜택을 받는 수도권을 비롯한 대도시는 더욱 거대해질 것이고 그렇지 못한 지역들은 오히려 쇠퇴할 가능성이 큽니다.”라고 말했다. 
 또한 이 고문은 “2015년 이후 최근 3년간 아파트가 12% 늘어난 것으로 조사된 반면, 입주는 26만가구로 최대여서 소화불량의 가능성이 있습니다. 실제 공급물량은 이보다 줄어서 공급 실적이 하강 곡선을 그려왔지만, 2018년에는 36만2208가구가 분양예정에 있습니다. 특히 2018년 공급 예정 물량 중에는 재건축 재개발 등 도시정비사업 물량이 유난히 많습니다.”라고 밝혔다. 이 고문은 신혼부부나 30대 실 수요층은 직주근접이 가능한 곳에서 공급되는 특별공급분을, 청약가점이 높은 이들은 주변시세 대비 저렴한 아파트를 적극 노려볼 만하다고 말한다.

소자본 고효율 투자(소형 토지 및 소형 아파트)를 찾아야 실패 없어
 또한 이 상임고문은 저금리. 저성장의 기조로 개인 투자자들은 어디에 어떻게 투자해야 하는 지에 대한 대답을 찾기가 어려워졌다고 말한다. 이 상임고문은 “소액토지와 소형아파트 투자가 각광을 받을 것입니다. 소액토지와 소형아파트에 대한 투자는 안정적이고, 적은 금액으로 투자를 시작 할 수 있기 때문입니다.” 이 고문은 토지의 경우 소액투자의 장점과 함께 유의할 것이 있다고 한다. 
토지의 경우 소액투자의 장점으로 주택과 달리 감가상각이 되지 않는 유형자산이기 때문에 일단 상승한 지가는 거의 하락하지 않는다고 말한다. 하지만 토지는 아파트나 상가처럼 거래가 활발하지 않기 때문에 환금성이 떨어지는 단점이 있다고 말한다.
이 상임 고문은 “토지는 환금성이 떨어진다는 가장 큰 단점을 보완해야 합니다. 이를 위해서는 개발이 명확히 잡힌 지역을 눈 여겨 보아야 합니다. 예를 들자면 개통을 앞둔 신설 역세권 주변과 개발진흥지구로 용도가 변경된 지역, 또 지구단위가 환지개발로 잡힌 지역, 주 도로가 확장되면서 새롭게 도로가 개통될 토지 등입니다.”
 마지막으로 이 대표는 “정부의 부동산에 관련된 대출규제와 세제강화는 매 정권, 매년마다 반복되는 일입니다. 하지만 경제성장과 함께 부동산의 가치는 계속 성장하고, 부동산 가격은 매년 요동치며 오르기를 반복하고 있습니다. 부동산의 투자는 광산에서 빛나는 보석을 찾아내는 과정과 비슷합니다. 전문가의 전망과 의견에 귀를 귀 울이고, 철저한 준비를 통해 실패 없는 투자를 하는 것이 가장 중요합니다.” 라고 말했다.

“Insight to real estate market in Korea for the year 2018”
Lee Sang-il, Senior Advisor of Korea Real Estate Auction (K-Auction)

The Moon Administration’s real estate policy can be summarized as follow: implementation of DTI, increase of tax including transfer tax, clawback of the excess earnings from rebuilding and new housing welfare roadmap. “In other words, houses will be pouring out into the market and subsequently the real estate auctions market will be activated more than ever. Also, the bidding rate and bidding price will fall down thanks to the government restrictions on housing loan. This is good news and good opportunity for many bidders including normal people who wish to buy a house” predicts Lee Sung-il, Senior Advisor of Korea Real Estate Auctions. He continues “We need to be aware of the new policy of the government while keep watching for a chance to make profits. Although the market seems to be gloomy ostensibly but there always are things worth investing if we open our eyes.” Lee is a member of the National Unification Advisory Council and the vice president of the Barregaesalgi Movement Gyeonggi Association. He contributes a column on various subjects to local newspapers on a regular basis and has 20 years of experience in the real estate market. He also wrote 2 books on real estate. His years of knowledge and experience tell us that auction is the best way to buy a house or building. Lee predicts, like many market experts, that the market polarization will deepen between the capital area and provinces in the year 2018 with the price keeps its head above water in the capital region due to high demand. “The AI, IoT and manless vehicle, so called the 4th Industrial Revolution, also will affect the real estate market and the change will certainly be made in the capital area first. In other words, the large cities will get even bigger while the provinces might face deterioration.” Lee adds “Approximately 362,208 households are expected to be parceling out during the year 2018. And the number includes rebuilding. Instead of lump sum land investment, small capital investment will be more plausible as it is safer and you can start without an arm and a leg.” According to Lee, the land price normally does not drop as it is in the category of tangible assets. The drawback, however, is that the cashability is not that great due to the tendency of infrequent trade. “The solution can be that we need to pay attention to the developing or will be developing areas with excellent transport and amenities.” Policies change no matter which political party take the power and the value of real estate has almost always increased. The point is, Lee advises, to find jewels among rocks by listening carefully to an industry specialist like the Korea Real Estate Auction. 

Note: <Power Korea> “rewrites” the Korean article in English “concisely” for native English speakers and staff of foreign missions in Korea.