▲ 아스테리움서울부동산 김미애 대표/공인중개사

지난 국토교통부의 6.19 정책보다 한 단계 더 강도 높은 8.2 부동산대책이 발표되면서, 또다시 주거용부동산투자 현황에 일대 격변이 예고되고 있다. 2017년 하반기는 특히 서울역 인근의 주거지역 투자에 대해, 지역주거현황과 상권분석정보에 빠른 공인중개사들의 물량에 많은 이목이 집중되는 중이다. 아파트와 상가의 장점을 결합하고 새로운 주거형태로 각광받는 주상복합건물의 가치를 발굴하는 아스테리움서울부동산의 공인중개사 김미애 대표를 만나, 이 시점에서 반드시 갖추어야 할 효율성 있고 안전한 투자의 비결에 대해 들어보았다.

장기적인 교통발전과 인구순환의 법칙에 따른 주상복합아파트 전략을

정권교체 후 생각보다 빠른 변화가 예고되는 부동산투자 업계에 6.19 정책에 이어 8.2 부동산대책은 주거용부동산에 집중된 정책이다. 주거용 재건축에 대한 초과이익 환수금은 상승했고, 조합원의 분양권 양도금지, 대출규제와 청약제도개편 강화, 서울 전역의 정부도시재생 뉴딜대상선정 제외 등은 아파트 재건축, 청약에 몰렸던 부동산개미군단을 멈칫하게 만들기에 충분하다. 그럼에도 정보력과 투자 감각이 빠른 공인중개사들은 이러한 난관을 이겨나갈 방책이 분명히 있다고 말한다. 
저평가 지역 발굴과 고객의 안전한 투자를 서포트하는 아스테리움서울부동산의 공인중개사 김미애 대표는 그동안 시장성과 정책 변화는 이미 예고되었으며, 이러한 시점일수록 인구가 몰리는 전통적인 역세권 지역, 앞으로 개발 가능성이 높이 점쳐진 저평가 고효율 투자 지역인 용산과 서울역 주변의 주상복합아파트들의 고급화에 주목해야 한다고 강조한다. 또한 이 지역은 서울역 통합개발 정책에 따라 지난 5월 20일 ‘서울로 7017’이 개장하고 뒤이어 서울역 인근에 대한 도시재생활성화계획안이 발표되면서 8.2 부동산대책을 현명하게 해결해갈 미래의 금싸라기 땅으로 지목되고 있다. 청계천로 이슈 이래 또다시 서울의 장기 개발 전략이 진행된다는 것은 서울 중심지에 쉽지 않은 정부 차원의 교통과 주거, 보행지의 변화를 의미한다. 더욱이 서울시 외국인 거주지와 상권도 기존의 이태원, 한남동 뿐 아니라 역세권인 서울역 인천공항철도 인근지점으로 옮겨 가고 있다. 김 대표는 새로운 고급거주단지가 발생하고 사람이 몰리는 고급 주상복합아파트의 외국인 임대고객을 주요 고객층으로 삼고 남산을 걸어서 갈 수 있는 서울역 인근의 저평가된 지역을 고려해보는 것도 현명할 것이라고 조언한다. 

한국문화에 익숙지 않은 외국인에 특화된 케어서비스로 차별성과 경쟁력 갖춰

최근의 공인중개사들은 다른 전문직을 경험하고 입문한 이들이 많아 전보다 기동성이 빠르고 서비스의 수준이 높아졌다. 김 대표의 경우도 1980년대 방송에 진출해 방송작가로 패널을 섭외하는 과정에서, 보편적 전문성을 지닌 부동산전문가를 찾기 어려워 직접 부동산 시장에 뛰어든 이력이 있다. 그 후 공인중개사 자격증을 취득하고 고객을 향한 섬세한 설명과 집중적인 관리로 현재의 아스테리움서울부동산을 키워냈다. 
김 대표는 전통적인 단독주택과 정원을 원하는 가족 단위 외국인들도 있지만 편의시설과 방범체계가 잘 갖춰진 서울역주변 고급 주상복합아파트에 한국을 찾는 외국인 입주율이 높은 편이라고 한다. 
우리말에 익숙하지 않은 외국인 입주자들은 대개 외국계 기업의 장기 출장이나 현지파견, 대사관 근무 등으로 언어 문제나 문화적 차이 극복에 좋은 역세권 거주가 꾸준히 증가추세라는 것이다. 또한, 이들이 입주 후 언어의 문제로 난방에서 전구교체에 이르기까지 사소한 문제만으로도 곤란을 겪을 수가 있어서, 김 대표는 한·영 계약서를 동시에 작성하며 이들의 적응을 도우며 각 분야 전문가들과 연계해 적응을 돕는다. 그래서인지 주거지 계약으로 만난 중개인으로 끝나는 것이 아니라 한국에 대해 좋은 인식을 심어주려는 ‘민간 외교관’처럼 정성을 다함으로써 고객들의 인정을 받고 있다.
또, 내국인 고객들에게는 개인적인 자금력과 월세 이후의 공실에 대응할 수 있는 방법을 면밀히 분석해, 무리한 대출을 막고 투자 과정에서 안정감을 주며 꾸준히 정보를 주는 관리를 제공한다고 한다. 단편적으로 상대적으로 저평가 된 서울역 인근 주상복합아파트, 용산 인근에는 아직 충분히 가치상승의 여지가 있다는 것이다. 
한편, 김 대표는 액수와 상관없이 부동산투자는 ‘고액 자산관리’나 다름없기 때문에, 고객에게 신뢰감을 주기 위해 계약에 앞서 고객의 심리와 상황을 이해하는 태도가 중요하다고 한다. 그래서 단기적인 차액을 목적으로 하는 투자보다 실제로 가치를 보고 판단할 때 충실한 조언자로 남고 싶다고 전한다. 부동산대책의 급격한 변화 속에서, 고객의 안목에 날개를 달아주는 새로운 유형의 자산관리사 김 대표의 가치투자 프로젝트에 앞으로도 기대를 걸어 본다. 

One stop real estate service for Koreans and foreigners
“Research on value and capping the investment fund are the key to create profits in safety”
Asterium Seoul CEO Kim Mi-ae

Paying attention to multipurpose buildings

The Moon Administration’s 6.19 real estate policy, followed by the 8.2 policy, is focused on residential buildings. The redemption on excess earnings of rebuilding has risen, ban on transfer of ownership of the lot, limited loan, reform on subscription and designating the whole Seoul as new deal zone, are enough to make speculators hesitate where to put their money. Yet capable real estate agents must have ways to get through the new environment, according to Asterium Seoul CEO Kim Mi-ae. 

Kim, who finds underestimated areas and encourages safe investment, says that policy changes and marketability were already predicted and it is rather a high time to make investments in traditional commercial zones around stations, the multipurpose buildings around Seoul Station in particular, and Yongsan District which received as an underestimated but a high efficient investment zone. 

Seoul opened ‘Seoullo Terrace’ on 20 May and announced the urban redevelopment plant around Seoul Station. It means that the Moon Administration’s policy changes on real estate can be an opportunity when investment is made in this area. It is also notable that there sensed a move of the foreign residence and businesses to the vicinities of Seoul Station and Incheon International Airport from the traditional Itaewon and Hannam-dong. 

Kim advises that the luxury residence and multipurpose buildings will be built around Seoul Station and it will attract many foreign residents in Seoul with great advantage of Namsan Mountain to be in the walking distance. 

Customized real estate services for foreigners in Korea

Unlike the past, we can meet many experienced experts in other fields in the Korea’s real estate market today. This is interpreted that the market has raised the level of services compared to the past. One of the good examples is Kim. Kim worked as a broadcasting writer in the 80s and had difficulty to find professional real estate specialists. This motivated her to study the field. She became a licensed real estate agent and has grown Asterium Seoul as it is today through attention to detail services and intensive management. 

Kim says that there are foreigners who prefer a house with a garden but recent trend shows that the numbers to live in luxury multipurpose buildings around Seoul Station is increasing. Most of them are long term business trippers, dispatched workers or embassy workers. They are not fluent in Korean or understand Korean culture so the station areas can be a good residential option for them to overcome the difference, according to Kim. 

In order to provide customized real estate services for them, Kim makes contracts both in Korean and English while providing a support for their adaptation to Korean life in cooperation with industry specialists. Kim explains about her role as a ‘private diplomat’ rather than a real estate agent. 

But the services of Asterium Seoul not only designed for foreigners but also for Koreans. Kim analyses thoroughly the affordable capital and the plans for unrented rooms so that they do not need to borrow unnecessary fund but secure steady and safe flow of incomes. 

Kim says that it is important to understand psychology of clients as real estate investment itself is a ‘large amount asset management’. This is the reason that Kim encourages them to keep safe investment based on value rather than to seek short term profits. <Power Korea> sensed that Kim’s value investment project can bring a positive change to the Korean real estate market.