▲ ㈜시모나ID 오병화 대표

지난 8월 초, 정부의 갑작스런 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 부동산 시장은 혼란에 빠졌다. 서울과 과천, 세종시 등을 투기과열지구 및 투기지역으로 지정하고 세금·대출·청약의 강력한 3중 압박을 가함으로써 부동산 가격 안정화를 꾀하겠다는 것이 이번 정책의 핵심이나, 대다수 전문가들은 일시적인 미봉책에 불과하다며 우려를 표하고 있다. 이에 이번호 <월간 파워코리아>에서는 부동산투자자문 분야 국내 최고의 전문가로 꼽히는 ‘㈜시모나ID’의 오병화 대표를 만나 대한민국 부동산 시장의 향방과 대처방안에 대한 조언을 들어보았다.

“부동산 정책, 공급 안정이 규제보다 우선되어야”

지난 8월 2일, 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에 따르면 서울 전역과 과천, 세종시 등은 투기과열지구로, 그 중 과열이 심한 서울 11개구와 세종시는 투기지역으로 지정돼 각종 규제가 시행된다. 이른바 ‘8·2 부동산 대책’이라 불리는 이번 정책은 지난 참여정부 시절 시행됐던 ‘8·31 대책’ 이후 역대급 초강력 규제라 평가되고 있다. 그러나 ㈜시모나ID의 오병화 대표는 “규제를 더하는 것으로는 부동산 가격을 안정화시킬 수 없다”고 단언한다. 오 대표는 “국내 수도권 지역의 아파트 가격은 OECD 평균의 90~100% 가까이 높은 상황입니다. 일본의 경우 도심지 아파트 가격이 평당 2,800~3,500만 원 선이지만, 우리나라는 평당 4,000~5,000만 원까지 올라가 있으며, 이러한 차이가 생기는 가장 큰 이유는 서울에 더 이상 아파트를 지을 곳이 없기 때문입니다”라고 지적했다.
일자리의 대부분이 서울 지역에 집중되어 있는 특성상 사람이 서울에 몰리는 것은 당연한 일이며, 이들을 수용할 충분한 거주지가 제공되어야 함에도 각종 규제와 재개발 지연 탓에 공급이 정체돼 부동산 가격이 폭등하고 있다는 것이다.
이에 대해 오 대표는 공급의 안정이 규제보다 우선되어야 한다고 강조했다. 먼저 재개발·재건축 관련법을 개정해 단지 주민 전체가 아니라, 합의된 일부 단지만이라도 먼저 재건축을 시행할 수 있도록 해야 한다고 밝히며, 이것이 재건축 결정 10년이 지나도록 갈등과 파벌싸움 속에 시행이 지연되고 있는 문제를 해결할 묘안이 될 수 있다고 설명했다. 또한, 건축 용적률 기준을 현대 건축기술 수준에 걸맞도록 완화할 필요가 있다고 지적하며, 건물을 지을 수 있는 토지가 절대적으로 부족한 국내 상황에서 공급의 숨통을 틔울 수 있는 방법 중 하나라 말했다. 이와 함께 그가 강조한 것이 바로 ‘그린벨트 개발제한의 전면해제’이다. 오 대표는 “지금처럼 그린벨트 제한을 조금씩 해제하는 방식으로는 잇따른 부동산 가격상승을 불러올 뿐입니다. 수도권 주변의 그린벨트를 한 번에 전면해제 한다면 좋은 입지의 주거지역 공급이 늘어나게 되어 근본적인 부동산 가격 안정을 꾀할 수 있습니다”라고 강조했다. 이에 덧붙여 오 대표는 정부의 ‘9월 추가대책’에서 아파트 대상의 보유세 시행이나 거주계획서에 따른 규제, 가족명의 부동산을 합산해 책정하는 세금 등의 제도가 시행될 가능성이 높다며 이에 대한 투자자들의 대비가 필요하다고 조언했다.

선매입 후 소유권 이전 원칙, 고객과의 신뢰 밑거름 삼아 지속 성장 추구

부동산 가격의 상승은 다른 한 편으론 초저금리 시대의 안정적인 투자처를 찾기 위한 투자자들의 몸부림이기도 하다. 불안한 사회상황 속에서 임대수익이나 시세차익 등을 통해 안정적인 노후를 위한 자금을 확보하려는 이들이 그만큼 많다는 뜻이다. 이에 오병화 대표는 각종 규제에 발이 묶인 아파트 시장보다 중장기적 관점에서 확실한 상승세를 가늠할 수 있는 ‘토지 시장’에 주목하는 것이 더욱 효과적인 투자대안이 될 수 있다고 말했다. 이에 그가 추천하는 지역 중 하나가 바로 2018년 말 개통될 예정인 화성 야목·어천역 인근지역이다. 수원역에서 한대앞역까지 이어질 수인선과 신분당선 연장으로 인해 서울 중심부와 인근 위성도시를 잇는 순환역세권에 포함될 이 지역은 2021년부터는 KTX가 정차할 예정이라 토지가격이 꾸준히 상승하고 있다. 또한, 여의도의 17배, 분당의 3배 크기로 조성될 송산그린시티의 경우에도 서해선 복선전철 GTX를 활용한 서울생활권 확보와 다양한 교통망, 풍부한 인프라 구축으로 높은 성장세가 전망되고 있으며, 미군 이주가 진행 중인 평택 안중역 인근 삼정리와 황산리 지역도 세계 최대 규모의 삼성고덕단지 건립과 함께 향후 국제화 도시로 성장할 잠재력을 갖고 있다고 설명했다. 특히, K-55 인근 문곡리 일대는 ‘제2의 이태원’을 목표로 대규모 쇼핑타운이 조성될 예정이라 투자가치가 높다는 평가다. 이밖에도 서여주 IC인근과 성남-여주 복선전철 세종대왕릉역 인근, 황해경제자유구역 내 현덕지구 인근 황산리 지역도 주목해야 한다고 강조했다.
국내 부동산 업계에서 20년 이상의 경험과 노하우를 축적해 온 오병화 대표는 앞을 내다보는 혜안과 다양한 분야에 걸친 탁월한 전문지식, 투자에 대한 확신과 철학을 통해 실패 없는 성공투자를 이어온 최고의 전문가로 통한다. 대학생 시절 전국 최연소로 광역의원에 출마한 바 있으며, 국내·외 유수의 기업에서 풍부한 경험을 쌓아왔다. 또한, 금강산 관광여행 국내 최초 제안, 무자가주택 우선당첨청약 가점제, 국내 첫 정식 국제과학비즈니스벨트 설립안, 24시 편의점 상비약 판매안, 기업 내 영유아시설 건립안, 학교폭력방지 117제도안 등을 제안해 국가정책 수립에 크게 기여해왔으며, 이러한 공로를 인정받아 부동산투자자문 부문 명인 제16-07호 등록, ‘위대한 한국인 100인 대상’ 등 다수의 수상 경력을 자랑하고 있기도 하다.
특히, 지난해 4월부터는 세종시 투자유치자문관으로 위촉되어 활동하고 있으며, 부동산투자자문 전문기업 ㈜시모나ID를 설립하고 8년여 간 ‘선매입 후 소유권 이전’의 확고한 원칙과 납세의무의 성실한 수행 아래 고객과의 두터운 신뢰를 쌓으며 대한민국 부동산 시장에 건강한 변화를 불러온 인물로 평가받고 있다. 실제로 그는 앞서 설명한 투자유망지역에 상당한 토지 매물을 보유하고 있으며, 마진을 최소화한 합리적인 가격에 이를 제공함으로써 투자자의 수익을 극대화하는 성공 파트너로서의 역할을 다하고 있다. 오 대표는 “이른바 기획 부동산이라 불리는 곳을 통한 피해 사례가 꾸준히 발생하는 까닭은 땅을 확보하지 못한 상태에서 먼저 투자금을 모집하고 거래를 진행하기 때문입니다. 이에 저희는 매입이 완료된 토지만을 거래하는 원칙을 고수하고 있으며, 오랜 시간 축적해 온 방대한 인적네트워크와 발 빠른 정보를 통해 고객들에게 안정성 있는 투자처를 제공하고 있습니다”라고 밝혔다. 확고한 신념과 원칙, 고객들의 신뢰와 만족에 뿌리를 둔 기업만이 참된 성장을 일궈낼 수 있다고 말하는 오병화 대표. 이들이 만들어가고자 하는 미래가 대한민국의 새로운 도약을 이끌 밑거름이 되길 기대한다.

Finding you promising lands for investment
CEO Oh Byung-hwa of Simona ID

“Stable supply should be prerequisite to new regulations”

The Moon Administration’s 8.2 real estate policy designated Seoul, Gwacheon and Sejong as speculation-ridden areas of which the 11 zones of Seoul and Sejong as speculative zones. The new policy is received as the strictest regulation ever since the participatory government but CEO Oh Byung-hwa of Simona ID sees the policy a little different. 

“Regulation alone cannot stabilize the price. The apartment price in the capital areas is 90% to 100% higher than the average OECD. The price in the capital area of Japan, for example, is 28 million won ($18,544) to 35 million per square meter but it is around 40 million to 50 million in Seoul and the surrounding areas. This is because there is no more land to build apartments in Seoul” explains Oh.

It seems natural that people gather in Seoul as most jobs are there and more residential buildings therefore must be provided instead of new regulations on buying and redevelopment as it cause price rise, according to Oh. 

Oh says that stable supply should be prerequisite to new regulations. The laws relating to redevelopment and rebuilding must be revised first so that the agreed part of the area can proceed the building at least. It can also solve the 10 year long conflict of the issues in the areas, he adds.

Oh points out that the standard for floor space index needs to be eased according to the level of modern building technologies and it can be a good way to give a smooth flow of supply considering the relatively small usable land in Korea. Oh also emphasized on ‘total lift on green belt’. 

“The current bit by bit lift on green belt can only cause price rise while a total lift can increase the amount of supply and stabilize the price.” Oh advises that the investors or buyers need to prepare for the government’s additional regulation such as possession tax that might possibly come into force in September. 

The buying first and transfer the ownership right later principle
Growing in trust of clients

Many people, especially the retired, try to secure steady income from rent or profit when selling a property. Oh advises for them to pay attention to land rather than the regulation bound apartments. He recommends Yamok and Eocheon Station in Hwaseong for the advantage of the extension of Suin Line and Shinbundang Line that connect Suwon to Hanyang University Station and to other satellite cities. The KTX also is scheduled to stop in the area from 2021 and the land price is steadily rising at the moment. 

Oh also points out Songsan Green City which can be created 17 times bigger than Yeouido and 3 times than Budang. The city will be connected with Seoul through the GTX while the Samjeong-ri and Hwangsan-ri areas around An Jung Geun Station in Pyeongtaek are promising for the advantage of the Samsung Godeok Complex. The city has potential to grow as a global city. 

In addition, the Mungok-ri area around K-55 is scheduled to invite a large scale shopping town and it will be called as the second Itaewon while the areas around Western Yeoju IC, Sejongdaewangneung Station and Hwangsan-ri in the Yellow Sea Free Trade Zone are also rising. 

Oh has more than 20 years of experience in the field and his insight, knowledge and investment philosophy and conviction are well received by many. He challenged to be a metropolitan city council member as the youngest Korean when he was a university student and worked for a number of renowned companies home and abroad. 

He also suggested a number of ideas to the government: Mount Kumgang tourism (for the first time), priority to non-house owner in parceling out, an international science business belt (officially for the first time), selling medicines at convenient stores, nursery facilities in companies and 117 system to prevent school violence. In recognition, Oh was listed as No.16-07 real estate investment consulting master and in ‘The 100 Great Koreans Awards’. 

From April last year, Oh is serving as an investment invitation advisor of Sejong City. He established Simona ID and has kept his ‘the buying first and transfer the ownership right later principle’ and has grown the business in trust of his clients and created a sound wind in the Korean real estate market. 

Oh has secured large part of the lands in the aforementioned recommended areas and is supplying the part at rational prices in order to maximize the profits of his clients who will be his successful business partners. 

“The so called ‘planned real estate’ is causing financial damages to investors. This is because they gather investment fund first before securing the land. For this reason, we deal with only the lands that are completed with purchasing process and we also provide promising lands through our vast manpower networks.”

Oh adds that the companies with conviction, principle and customer trust can make a sound progress in the field.

정재헌 기자  jjh05220@naver.com