서울 동북부를 대표하는 자문 전문 법무사무소

- 허행석 법무사무소 / 허행석 법무사   

한때 사법서사라 불린 법무사는 변호사처럼 법정에 직접 출석하는 임무를 제외하고는 법인과 개인을 위한 일상적인 법률과 법규를 적용하는 임무를 전 방위적으로 수행한다. 최근에는 금융과 부동산의 비중이 높아졌으며, 잘 모를 경우 입게 될 선의의 피해를 미리 막아주는 역할을 하고 있다. 월간 파워코리아는 동대문구 지역을 대표하는 베테랑 허행석 법무사로부터 현 상황을 분석하고 실무자로서의 명쾌한 조언을 들어 보았다.

허행석 법무사가 진단하는 현 부동산 시장 분석

서울 동북부 세무회계 전문 센터 미주센터에는 허행석 법무사무소가 있다. 무료법률상담과 법무서비스, 강연 활동으로 잘 알려진 허행석 법무사는 군 제대 후 제 3회 법무사시험에 합격하여 1996년 11월에 사무실을 열었다. 기본적으로 부동산등기 관련 매매에 따른 소유권 이전등기, 매매계약서 작성 및 거래신고/소유권이전등기를 하고 있다. 또한 가사 관련으로는 고인이 된 가족 간의 협의분할에 의한 상속, 법정상속 등기, 증여 서류 준비 및 유언에 의한 상속등기를 자주 취급한다. 그리고 금융권과 연계되어 수수료 없이 새마을금고 등에 대출을 알선하고 금융권 근저당권설정 등기를 많이 한다. 최근에는 주식회사 설립등기의 최소자본금 제도가 없어져, 10~100만원으로도 가능한 주식회사 설립등기와 법인 대표이사 주소나 임원 변경, 자본금 증자 업무도 늘었다. 허 법무사는 자본금이 10억 미만이면 1인 회사로 할 수 있으며, 기존 법인에서 연락이 끊긴 임원을 퇴임 처리하여 1인 회사로 탈바꿈하려는 상담도 많다고 한다. 허행석 법무사무소는 세무회계 전문가들이 많은 곳에 위치한 관계로 타사에 비해 부동산경매신청이 많은 편이고, 허위 임차인의 배당배제, 배당이의소 및 권리분석, 잘못된 배당에 대한 부당이득금 반환 소송제기, 경매 및 무료 공매 입찰안내 및 대행도 담당한다. 허 법무사는 최근 부동산 동향에 대해 “2013년 말을 기준으로 급매물은 거의 소진되었다. 부동산 상승기에 진입하거나 그 시작점에 와 있다. 다만 최근 정부에서 부동산 임대소득에 과세를 할 계획이 있어, 주거용 부동산 매수세는 주춤한 편이다. 그러나 저금리 기조가 유지되고 증권시장이 지지부진한 상황에서 부동산을 구입하려는 실수요자 및 넘쳐나는 부동자금이 구입자금이 될 것이다. 외국인 영주권 부여 조치 등이 있을 경우 앞으로 부동산 가격은 상승할 것으로서 현재가 부동산 매수에 적당한 시기”라고 분석했다. 현재 전세금 상승에 대한 피로도가 높은 전세입주자들이 내집 마련을 원하기에 구입 수요는 늘 것으로 전망한다. 이러한 기회에 정부는 최초 구입자 및 주거용 주택 구입자들에게 저이자 융자금을 지원해주고, LTV(주택담보비율), DTI(총부채상환비율)의 적용을 상향하는 정책과 아울러 건설사는 미분양아파트의 할인과 융자금 분담으로 대처한다면 부동산 활성화에 도움이 될 것으로 판단하고 있다. 아울러 허 법무사는 양도소득세의 대출 이자금을 공제하면 전세입자의 경우도 집 구매 비율이 높아질 것으로 보고 있다. 허 법무사는 고객들에게 누차 당부한다. “매매, 임대계약을 체결한 후 양측 중 누군가가 계약을 불이행하여 계약이 해제될 경우, 곧바로 몰수하거나 배상액을 청구할 수는 없다. 예를 들면, 매도인은 소유권이전등기에 관련하여 잔금을 주지 않는 매수인에게 통고서를 발송해야 한다. 이를 전화나 구두상으로 처리하고 제 3자에게 매도할 경우에는, 매도인이 2중 매도인으로서 책임지는 사태가 발생할 수도 있으므로 매매와 임대 계약해제는 반드시 전문가 상담 후 내용통고서를 보내야 한다” 또한, 많은 사례를 통해 허 법무사는 임대차계약 체결과 보증금 증액, 부동산을 담보로 돈을 빌려주면 근저당권설정등기, 가등기 등을 하는 경우 반드시 부동산 소유자에게 국세 및 지방세 완납증명을 받아 미납 세금이 있는지 확인해야 손해를 입지 않는다고 강조했다. 

정직한 부동산납세자가 대접받고 동대문구가 창업요람으로 거듭났으면..

허 법무사는 이문체육문화센터에서 일반인들에게 생소한 경매와 생활 법률 지침을 강의하고 있다. 8주간의 일정은 경매 진행절차, 종류에 대한 설명에서 용어해설 및 권리분석, 그리고 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개념과 관련 문제들, 유치권과 법정지상권, 분묘기지권의 정의, 기타경매관련절차의 다양한 사례와 공매, 경매의 참여방법과 차이점, NPL문제 중 근저당권이전과 채권양도/무효 통지 및 부실채권 매수법, 부동산 취득 및 매매에 대한 문제들, 상속 관련 문제, 그리고 부동산 관련 세금 등에 대해 단계별로 설명하는 것이다. 그리고 매주 경매물건을 선정해 입찰서를 작성하게 한 뒤 검토해 주고 있어 교육 후 스스로 경매 입찰서를 작성하는데 많은 도움이 된다. 허 법무사는 일상에서 월차임금을 지급하지 않는 임차인으로 인한 문의와, 반대로 임대차기간이 만료되었는데도 보증금을 반환하지 않는 소유자에 대한 상담을 많이 받으며 이와 관련한 임차권등기명령 및 소송, 경매 등에 대해서도 상담해주고 있다. 또 개인 간에 차용증을 받지 않고 돈을 빌려주었을 때의 가압류, 소송, 경매진행절차 등에 대해서도 많은 정보를 주고 있다. 허 법무사는 현재의 상법에 대해, 법인설립등기 및 각종 변경등기를 많이 취급하고 있으며 자본금 제약이 완화되고, 개인통장으로 잔액증명을 할 수 있다는 점, 발기설립 등기 시 정관을 공증 받지 않아도 되는 점을 통해 주식회사 설립등기가 간소화 된 점을 장점으로 꼽았다. 그러나 “서울의 영업법인은 오직 서초구 서울중앙지방법원 등기국 한 곳에서 받고 있기에 간단한 주소 변경과 같은 등기조차 직접 가야 한다. 앞으로는 모든 등기소에서 상업등기를 처리해 주기를 바란다”고 덧붙였다. 부동산 시장 활성화를 위한 허 법무사의 솔루션은 강남/북의 격차를 줄이기 위한 새로운 재개발 정책이다. 재개발조합은 도로를 넓히는 조건으로 기부하고 있다. 국가와 지방자치단체는 조합에게 그만큼 도로와 하천 부지를 무상으로 제공하고, 나머지 면적을 조합으로부터 구입한다면 조합원의 부담금을 줄이고 민간의 재개발을 증대하는 결과가 될 것이다. 이를 통해 도로를 넓히고 도시의 흉물들을 정리하면 도시환경에 큰 도움이 될 것으로 기대한다. 아울러 동대문구에 명문대학들과 국가 연구기관도 많음에도 지식산업센터가 한 군데도 없음이 안타깝다고 지적한다. 그래서 회기동의 농촌진흥경제연구원이 이전하면 그 자리에 지식산업센터를 건립하고 학생과 교수, 연구자들이 멘토와 멘티가 되어 창업을 한다면 일자리 창출과 동대문구 성장에도 도움이 될 것이라고 본다. 마지막으로 허 법무사는 부동산등기자들에 대한 편견에 대해서도 지적한다. 막대한 금액의 취득세, 인지세, 대법원증지세, 국민주택채권 매입으로 국가와 지방자치단체에 납부하는 세금이 엄청남에도 다주택자와 부동산 소유자에 대한 혜택은 없고 세금만 많이 부과하니, 성실 납세자에 대해서는 부정축재자가 아닌 애국자라는 관점으로 봐 주기를 바란다고 덧붙였다. 

<법무사 허행석 사무소>

서울 동대문구 청량리동 235-6(왕산로 239)

미주상가 비동 313호

전화 : 02-965-5900

팩스 : 02-965-3900

휴대전화 : 010-7560-8400

이메일 : aca1227@naver.com

Consulting legal office representing the northeast part of Seoul 

- Heo Haeng-seok, Judicial scrivener 

Judicial scrivener carries out the duty of applying everyday laws and regulations for corporation and private person in every direction except for attending the court in person like a lawyer. Recently with a higher weight on finance and real property, they are playing the role of stopping beforehand the good-will damage that can be suffered without proper information. Power Korea Monthly interviewed Heo Haeng-seok, a veteran judicial scrivener representing the area of Dongdaemoon-gu to hear his analysis of the status quo and lucid advice as a person in charge.

Judicial scrivener Heo’s diagnosis and analysis 

on the current real property market

Heo Haeng-seok Legal Office lies in the tax accounting center Mijoo on the northeast part of Seoul. Judicial scrivener Heo known for free legal counsel, legal affair service and lecture activity opened his office in November 1996 because he passed the 3rd judicial scrivener exam after leaving the military service. The office is basically dealing with ownership transfer registration pursuant to real property trade, preparation of contract note and transaction report. In relation to household matters, they often deal with inheritance by agreed partition among dead families, legal inheritance registration, preparation of donation document and inheritance registration by a will. Besides, the office is in charge of arranging a loan for community credit cooperative free of charge in connection to financial institutions and registration of their fixed collateral. Lately with disappearance of minimum capital provision for registering joint-stock company, it has become possible with 100,000 to 1,000,000 won along with an increasing number of jobs of changing the company representative’s address and officers or capital increase. Scrivener Heo said that one-man company is possible with a capital of less than one billion won and that there are many consultations for transforming into one-man company from the existing corporation by processing to resign an officer out of reach. Located where there are many specialists in tax accounting, Heo’s legal office receives more cases of realty auction application compared to other offices and is in charge of exclusion of false hirer’s apportionment, appeal for apportionment opposition and claim analysis, laying a suit for returning undue profit on wrong apportionment, instruction on auction and free public sale bid and vicarious execution. Regarding the recent trend of realty, he analyzed, “As of the end of 2013, urgent offerings were almost sold up and now it is starting or entering the up-phase of real property. One thing, there is a lack of interest in buying residential real estate. However, with a low-interest base keeping and stock market dull, end users to buy realty and brimming floating funds are going to be purchase funds. In case of action for foreigner’s denizenship, it is going to put up the prices of realty. So now is the good time for buying real estate.” Currently, there are tenants feeling tired of rising deposits who want to own a house, so demand for purchase is considered to rise up. On this opportunity, he thinks that it will activate the real estate market if the government supports low-interest loan for the first-time-in-life buyers and residential home buyers and increase application of LTV and DTI by policy, and building companies are taking charge of discounting unsold apartments and sharing loan money. Scrivener Heo is also thinking that, by deducting the loan interest of transfer income tax, it will increase the ratio of house purchase for the case of tenants. He repeatedly asks customers, “In case after signing sales or rental agreement and then the contract is terminated by either of the parties’ non-fulfillment, you cannot forfeit or request directly for damages. For instance, the seller should send a notice to buyer who fails to give the remainder in relation to transfer of ownership. In case a seller fails to send off a notice to a buyer who neglects to give the remainder but processes it by phone or orally to sell it to a third party, the seller may have to be held doubly responsible as a double seller. So for cancellation of trade and rental contract, you should consult a specialist and then send a notice.” Besides, scrivener Heo emphasized from many cases that, if lending money on the collateral of the signing of rental agreement, increased money of deposit and real estate in registering fixed collateral, temporary registration, etc. one should receive the evidence of full payment for national tax and local tax from the realty owner to see if there is unpaid taxes, in order not to suffer a loss. 

Want a world in which honest realty tax payers are respected 

with Dongdaemun-gu reborn as a startup cradle      

Scrivener Heo is giving a lecture at Imoon Culture and Sports Center on the guide of auction and livelihood law which is not easily understood to the public. For the 8-week course, he explains stage by stage the process, kinds, terminology and claim analysis of auction, concepts and related matters of house lease protection act and commercial building lease protection act, lien and tribunal sovereignty, definition of tomb base right, diverse cases of other auction-related process, participation and differences of public sale and auction, fixed collateral transfer, notice of cession/nullification of an obligation and purchase of insolvent obligation, acquisition and trade of real estate, inheritance and realty-related taxes. He also has a bid prepared to offer auction weekly and reviews to help one write it on his own after the training. Scrivener Heo receives many questions about a lessee who doesn’t pay monthly rental and conversely about the owner who doesn’t return deposit even after the termination of a rental term, so gives counseling on related rental registration decree, lawsuit, auction, etc. He also gives much information on the process of provisional seizure, suit and auction process, etc. when lending money to another person without receiving an IOU. Regarding the current commercial law, scrivener Heo said it deals a lot with each kind of alteration registry including incorporation of a juristic person and has merits such as relived restriction of capital, possible proof of balance with private person’s bankbook, simplified registry of corporation through no need for authentication of articles of association. But he added, “Since the operators in Seoul are taken charge of by one place, Seoul Central District Court registry at Seocho-gu, one must go there in person even for a simple alteration of address. I hope all registries can process commercial registrations in the future.” His solution for activating the real estate market is a new redevelopment policy for reducing the gap between north and south of the Han River. He is donating to redevelopment association on the condition of widening the road. If the state and local government provide the site for road and river for free and purchase the rest area from the association, it will result in reducing the charge of the members and increasing the nonofficial redevelopment. Broadening the road through this and cleaning up the mess of the city, I expect it will help urban environment greatly. Besides, he indicated that there is not one knowledge industry center though Dongdaemun-gu has many fine universities and the state’s research institutes. So he thinks that when Korea Rural Economic Institute at Hoigi-dong moves, we could build Knowledge Industry Center at that place and student, professor and researcher start up as mentor and mentee it could create jobs and help the growth of Dongdaemun-gu. Lastly, he also indicates the prejudice of those who register realty. They are giving a tremendous amount of taxes to the state and local government from a heavy amount of acquisition tax, stamp duty, Supreme Court stamp tax and purchase of housing bond simply because they are real property owner with many houses. So he added that, if only they pay taxes sincerely, they are worth calling a patriot not wrong moneymaker.